マンション売却ガイド
マンション売却の流れ7ステップ｜投資用・賃貸中ならではの手続きと期間・費用も徹底解説
マンション売却を初めて進める方は、「何から始めればよいのか」と不安に感じるのではないでしょうか。マンション売却の流れは、①相場・残債の確認と書類準備、②査定依頼、③売却方法・依頼先の決定、④販売活動・条件交渉、⑤売買契約、⑥決済・引渡し、⑦確定申告の7ステップです。投資用マンションは賃貸中（オーナーチェンジ）のまま売却するのが一般的で、マイホーム（自分・家族が住む住宅）の売却とは手続きの一部が異なります。
本記事では、投資用マンションを所有するオーナーに向けて、各ステップの進め方と賃貸中ならではの注意点、期間・費用の目安を順に解説します。
マンション売却の流れ｜7ステップの全体像と準備
| ステップ | 主な内容 | 賃貸中（オーナーチェンジ）のポイント |
|---|---|---|
| STEP1 相場・残債の確認と書類準備 | 相場観の把握、ローン残債の確認、必要書類の準備 | 賃貸借契約書・賃貸状況資料・重要事項調査報告書を早めに用意 |
| STEP2 査定依頼 | 不動産会社に査定を依頼し、根拠を確認 | 現行賃料・利回りをもとにした査定根拠を確認 |
| STEP3 売却方法・依頼先の決定 | 仲介なら媒介契約、買取なら条件確認・合意 | 実質的な手取りで仲介と買取を比較 |
| STEP4 販売活動・条件交渉（仲介） | 売り出し価格の設定、買主との交渉 | 室内の内覧はできない場合が多く、資料と数字で検討される |
| STEP5 売買契約 | 契約締結、手付金の受領 | 賃貸借契約・敷金の承継条件を契約書で確認 |
| STEP6 決済・引渡し | 残代金受領、ローン完済、抵当権抹消・所有権移転 | 敷金・日割り家賃・固定資産税の精算、管理会社・入居者への連絡 |
| STEP7 確定申告 | 売却した翌年に譲渡所得を申告 | 減価償却で簿価が下がり課税されるケースに注意 |
STEP1 相場・ローン残債の確認と必要書類の準備
最初に行うのは、相場観の把握とローン残債の確認です。投資用マンションの価格は、収益還元法（年間家賃÷期待利回りで価格を求める手法）や現行賃料、買主が利用する金融機関の評価（銀行評価）が判断基準になりやすいと言われています。同じエリア・築年数帯の成約事例や現行賃料から逆算した価格の目安を確認しておくと、査定額の妥当性を判断しやすくなります。ローン残債は金融機関の残高証明書やWebサービスで確認し、売却価格で完済できそうかの当たりを付けておきましょう。 あわせて、必要書類を早めに揃えておくと後の工程がスムーズです。主な書類は、登記識別情報通知書（権利証）、購入時の売買契約書・重要事項説明書、賃貸借契約書、現行賃料や入居時期が分かる賃貸状況資料、管理会社が発行する重要事項調査報告書（管理費・修繕積立金・管理状況などをまとめた書類）などです。購入時の契約書が見当たらない場合は、購入時の不動産会社やローンを利用した金融機関に早めに問い合わせておきましょう。STEP2 査定依頼｜根拠を説明できる会社を選ぶ
相場観がつかめたら、不動産会社に査定を依頼します。ここで確認したいのは、査定額の高さではなく「なぜその金額なのか」を収益還元法・現行賃料・銀行評価に基づいて説明できるかどうかです。複数の会社に依頼すると、各社が媒介契約を獲得するために高値の査定を競い、根拠の乏しい高額査定で媒介契約を結んだものの、その後まったく動きがない、という状態になるケースもあります。 まずは投資用マンションの売却実績があり、信頼できる会社に絞って相談し、必要に応じてセカンドオピニオンを取るのがおすすめです。投資用物件の販売が得意な会社と直接やり取りできた場合、一般的な会社と比較して高額査定につながることもあります。STEP3 売却方法・依頼先の決定｜仲介は媒介契約・買取は条件確認
査定結果をもとに、仲介と買取のどちらで進めるか、どの会社に依頼するかを決めます。仲介を選ぶ場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、専任系は有効期間が最長3か月で、レインズ（不動産会社間の物件情報ネットワーク）への登録や販売状況の報告義務があります。買取を選ぶ場合は、買取価格・引渡し時期・契約不適合責任の扱いなどの条件を確認し、合意すれば売買契約へ進みます。 仲介と買取を比べる際は、表面の価格ではなく、仲介手数料などの費用や売却までの期間中の管理費・ローン返済の負担を差し引いた、実質的な手取りで比較する視点が大切です。 仲介と買取の違いや選び方について詳しく知りたい方は、『投資用マンションの仲介と買取の違いは？「実質的な手残り」で考える本当の選び方』もあわせてご覧ください。販売活動から確定申告までの流れ
STEP4 販売活動・条件交渉（仲介の場合）
仲介では、不動産会社と相談して売り出し価格を決め、販売活動を開始します。投資用マンションの買主は投資家や不動産会社（買取業者）が中心で、賃貸中の室内の内覧はできない場合が多いため、賃貸状況資料や利回り、管理状況といった数字と書類で検討されるのが一般的です。相場や銀行評価から大きく離れた高すぎる売り出し価格は検討対象から外れやすく、売却期間が長引く場合もあるため、査定根拠に沿った価格設定がおすすめです。 購入希望者から価格や引渡し時期などの条件が提示されたら、不動産会社を通じて交渉します。値下げに応じるかどうかは、実質的な手取りとローン残債とのバランスを踏まえて判断しましょう。STEP5 売買契約｜手付金の受領と契約書の確認
条件がまとまったら売買契約を締結し、買主から手付金（売買代金の一部。5〜10%程度が一般的）を受領します。契約書では、売買代金と決済日、引渡し条件、契約不適合責任（引渡し後に契約内容と異なる不具合が見つかった場合の売主の責任）の範囲・期間、賃貸借契約や敷金の承継条件を確認しましょう。買主が融資を利用する場合は、融資が承認されなければ契約を白紙解除できる融資特約が付くことがあります。 また、契約後に一方の都合で解除する場合の違約金は、個別の契約にもよりますが、売買代金の10〜20%程度と定められるケースが一般的です。決済日までのスケジュールに無理がないか、契約前に確認しておきましょう。STEP6 決済・引渡し｜ローン一括返済と所有権移転
決済日には、買主から残代金を受領するのと同時に、その代金でローンを一括返済し、抵当権抹消と所有権移転の登記を司法書士に依頼して引渡しを行います。ローンの一括返済には繰上返済（完済）手数料がかかる場合があるため、金銭消費貸借契約書を確認するか、事前に金融機関の窓口に問い合わせておきましょう。売却代金の入金は、契約時の手付金と決済時の残代金の2回に分かれるのが一般的です。 賃貸中の場合は、決済時に敷金・日割り家賃・固定資産税等の精算もあわせて行われます。管理会社への連絡や入居者への通知も、決済日に合わせて準備しておきましょう。STEP7 確定申告｜売却した翌年に原則必要
売却によって譲渡所得（売却益）が出た場合は、売却した翌年に確定申告が原則として必要です。注意したいのは、「購入価格より安く売却したから申告は不要」とは限らない点です。取得費は建物部分から減価償却費相当額を差し引いた金額（簿価）で計算されるため、売却価格が購入価格を下回っていても簿価を上回っていれば譲渡所得が発生し、課税されるケースがあります。申告漏れは加算税などのペナルティにつながるおそれがあるため、売却した年のうちに必要書類を整理し、判断に迷う場合は税理士等の専門家に確認しましょう。 確定申告に必要な書類や書き方、期限について詳しく知りたい方は、「投資マンションの売却後に確定申告は必要？書類・書き方・期限を初心者向けに徹底解説」もあわせてご覧ください。賃貸中（オーナーチェンジ）ならではの流れの注意点
入居者がいても売却できる｜退去を求めることは原則できない
賃貸中でも、オーナーチェンジ物件としてそのまま売却できます。むしろ、借地借家法上、貸主の都合で入居者に一方的に退去を求めることは原則として難しいため、「空室にしてから売る」ことを前提にはできません。入居者がいる状態で売却するのが一般的な流れで、自然退去のタイミングと売却時期が重なった場合に、空室のまま売るという選択肢が生じる程度と考えておきましょう。なお、「空室＝低評価」とは限らず、エリアの家賃相場や販売会社の家賃設定によっては空室のほうが査定が伸びる場合もあります。賃貸借契約・敷金の引き継ぎと決済時の精算｜日割り家賃・固定資産税も確認
オーナーチェンジでは、入居者との賃貸借契約と、敷金の返還義務が買主（新オーナー）に引き継がれます。これに伴い、決済時には次の精算が行われるのが一般的です。- 賃貸人の地位の移転に伴い、敷金返還債務も買主に承継されることが一般的であるため、売主・買主間では敷金相当額を売買代金から控除するなどの方法で精算する
- 家賃は決済日を基準に日割りで精算する
- 固定資産税・都市計画税も決済日を基準に日割りで精算する
サブリース契約付きは事前確認｜解約可否・条件で買主・価格が変わる
サブリース契約（不動産会社が一括で借り上げ、入居者に転貸する契約）が付いている物件は、契約の解約可否や解約条件（予告期間・違約金など）によって、買主の範囲や価格が変わる場合があります。売却活動を始める前に契約書を確認し、解約できるのか、解約せずに売却する場合はどのような条件になるのかを整理しておきましょう。契約内容の判断が難しい場合は、投資用物件に慣れた不動産会社や専門家に相談するのがおすすめです。投資用物件に慣れた買取業者であれば、サブリース付きのまま買い取れるケースや、解約交渉を引き受けてもらえるケースもあります。マンション売却にかかる期間・費用の目安
期間の目安｜仲介は3〜6か月程度かかる場合が多い
仲介の場合、準備から引渡しまで全体で3か月〜半年程度が一般的とされています。内訳の目安は、相場調査・書類準備・査定に2〜4週間、販売活動から売買契約まで1〜3か月程度、売買契約から決済・引渡しまで1〜2か月程度です。買取の場合は、買主となる不動産会社と条件が合えば、最短翌日〜数日で売買契約に至り、ローンの抵当権抹消に必要な金融機関への事前連絡の期日によっては1か月程度で決済・現金化できるケースもあります。買主が不動産会社の場合は融資特約が付かないことが多く、白紙解除のリスクを抑えやすい点も、期間の見通しを立てやすい理由の一つです。 売却の期間や高く売るコツについて詳しく知りたい方は、「ワンルームマンション売却の6ステップと費用・期間・高く売るコツを徹底解説」もあわせてご覧ください。費用・税金の概要｜仲介手数料・繰上返済手数料・譲渡所得税
売却時にかかる主な費用と税金は次のとおりです。手取りを試算する際は、売却価格からこれらを差し引いて考えましょう。| 費用・税金 | 内容・目安 |
|---|---|
| 仲介手数料（仲介の場合） | 法令上の上限は売買価格×3%＋6万円＋消費税（800万円超の場合）。800万円以下は2024年7月施行の特例により最大33万円（税込）を受領できる場合があります。買主となる不動産会社との直接取引なら不要となるケースが多くなります。 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付。契約金額に応じて数千円〜数万円程度。軽減措置は2027年3月31日までが対象です（適用期間は今後変動する場合があります）。電子契約の場合は課されません。 |
| 抵当権抹消登記費用 | 登録免許税は不動産1個につき1,000円（一般的な区分マンションは土地・建物で2,000円）。司法書士報酬は別途1〜2万円程度が目安です。 |
| ローン繰上返済手数料 | 金融機関・商品により異なり、残債の1〜3%程度の場合や定額の場合があります。金銭消費貸借契約書や窓口で事前に確認しましょう。 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得（売却価格−取得費−譲渡費用）に短期（所有5年以下）39.63%・長期（5年超）20.315%で課税。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。売却翌年に確定申告し、所得税は原則3月15日まで、住民税は同年6月以降に納付します。 |
国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
売却にかかる税金の計算方法や確定申告のポイントについて詳しく知りたい方は、「投資用マンションの売却にかかる税金はいくら？最新ルールと節税・確定申告のポイントを解説」もあわせてご覧ください。マンション売却の第一歩は「今の価格」を知ることから
FANTAS checkのWEB査定依頼は、オンラインで30秒の入力で完了。
面倒な手続きやしつこい営業電話はなく、現時点での投資用マンションの想定売却価格の目安を確認できます。 直接取引のため仲介手数料は0円。最短翌日契約でスピード売却にも対応できます。さらに、人力中心の不動産業界に対し、FANTAS checkはAIを活用した少数精鋭体制で運営しているため、人件費を抑えた分を売却価格に還元できる仕組みになっています。まずは価格の目安を確認することから始めてみてください。マンション売却の流れに関するよくある質問
Qマンション売却にはどれくらいの期間がかかりますか？
A 仲介の場合、準備から引渡しまで3か月〜半年程度が一般的とされています。買取の場合は、条件が合えば短期間で完了するケースもあります。
Q売却代金はいつ入金されますか？
A 売買契約時に手付金、決済・引渡し時に残代金を受け取るのが一般的です。決済時にはローンの一括返済のほか、敷金・日割り家賃・固定資産税の精算もあわせて行われるため、実際の手取りは精算後の金額になります。
Qローンが残っていても売却できますか？
A 決済時に売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消して引き渡すのが一般的な流れです。売却価格が残債を下回る場合の対処は個別性が高いため、早めに不動産会社や金融機関にご相談ください。
Q入居者がいる（賃貸中の）状態でも売却できますか？
A 賃貸中のままオーナーチェンジ物件として売却するのが一般的です。賃貸借契約や敷金は買主に引き継がれ、室内の内覧はできない場合が多いため、賃貸状況の資料を整えておくことが大切です。
まとめ
【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年8月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。
