不動産投資は途中で売却できる？ローンの残債がある場合の対処法を解説
不動産投資のローン返済中でも、物件の途中売却は可能です。ただし、残債と売却価格の関係（アンダーローン／オーバーローン）によって手続きや追加資金の要否が大きく変わります。また、見落とされがちなのが「これまでに受けてきた節税効果」と「繰上返済手数料の金融機関ごとの差」です。本記事では、途中売却の流れ・費用・判断基準まで、ケース別に整理します。
投資用不動産は途中で売却できる？
結論から言えば、投資用不動産はローン返済中でも売却自体は可能です。住宅ローン同様、投資用不動産ローンも「ローン残債が残っている＝売却不可」ではありません。
ただし、抵当権を抹消するためには売却代金もしくは自己資金で残債を完済する必要があるため、「残債と売却価格のバランス」が手続きと負担を決める実質的なポイントになります。
不動産投資の途中売却はローンの残債があるかどうかで判断する
途中売却の可否と難易度は、残債と売却見込み価格の大小で大きく変わります。まずはアンダーローンと、オーバーローンの違いを押さえましょう。
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、売却見込み価格がローン残債を上回っている状態です。売却代金で残債を一括返済しても、プラスの手残りが出ます。この状態であれば、特別な手続きを踏むことなく通常の売却フローで進められます。
売却益が出る場合は譲渡所得税の試算もセットで行い、手元に残る金額を正確に把握しておくのがおすすめです。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、ローン残債が売却見込み価格を上回っている状態です。売却代金だけでは残債を返済しきれず、差額を自己資金で補填するか、金融機関の同意を得て任意売却に進む必要があります。
「オーバーローンだから売れない」ということはなく、対応策はありますが、追加資金や信用情報への影響を見極めたうえで判断することになります。
【残債状況別】投資用不動産を途中売却する方法
投資用不動産を途中で売却する場合、残債と売却価格の関係上、進め方が以下の3パターンに分かれます。
- アンダーローンで問題なく売却できる場合
- オーバーローンで自己資金で補填する場合
- オーバーローンで残債を補填できない場合
それぞれのパターンについて、詳しく見てみましょう。
①アンダーローンで問題なく売却できる場合
通常の売却フローで進められます。仲介なら査定→媒介契約→売却活動→売買契約→決済、買取なら買取査定→売買契約→決済というステップを踏み、決済時に売却代金から残債を一括返済して抵当権を抹消します。
手残りがプラスになるため、譲渡所得税の納税原資も売却代金から賄えるケースが大半です。
②オーバーローンで自己資金で補填する場合
売却見込み価格と残債の差額を自己資金で用意できれば、抵当権抹消→決済の手続きを進められます。判断基準は「補填額」「年齢・残りの労働期間」「他の運用資産との比較」の3点です。
たとえば差額200万円を補填するか、保有を続けて毎月のキャッシュアウトを続けるかの比較を行います。それまでに受けた節税効果と、今後のキャッシュフロー悪化リスクを天秤にかけ、「補填して身軽になるほうがトータルで有利」と判断できるなら売却が合理的です。
③オーバーローンで残債を補填できない場合
自己資金で差額を補填できず、返済の継続も難しい場合は、金融機関の同意を得て任意売却に進む選択肢があります。
任意売却は、原則としてローンの滞納が一定期間続いていることが前提となり、金融機関が抵当権の解除に応じて初めて成立します。任意売却そのものが信用情報に記録されるわけではありませんが、その前提となるローンの滞納（61日以上または3か月以上のケースが多い）によって信用情報機関に異動情報が登録され、その後のローン審査に影響します。
任意売却は競売よりも市場価格に近い水準で売却できる点はメリットですが、今後マイホーム購入や事業融資の予定がある方は、滞納が始まる前の段階で金融機関や専門家に相談し、慎重に判断する必要があります。
不動産投資を途中で売却する流れ
投資用不動産の途中売却は、以下の4ステップで進めるのが一般的です。
- 査定による相場把握：まずWEB査定や複数社への机上査定で、現時点の想定売却価格を把握します。残債と比較してアンダー・オーバーのどちらかを判定するための起点です。
- 金融機関への残債確認：金融機関に問い合わせて、現在のローン残債と一括繰上返済時の手数料、抵当権抹消に必要な書類を確認します。残高証明書を取り寄せておくと、後の手続きがスムーズです。
- 売却手法の決定と手続き：仲介と買取どちらを選ぶかを決めます。価格優先なら仲介、スピード優先なら買取が一般的ですが、投資用マンションでは実質的な手残りが大きく変わらないケースもあります。詳しい売却手法については、投資用マンションの仲介と買取の違いは？価格・期間・手数料で徹底比較をご覧ください。
- 売買契約・決済と抵当権抹消：決済当日に、買主から受け取った売却代金で残債を一括返済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行います。司法書士が立ち会うのが一般的です。
不動産投資を途中で売却する際にかかる費用
投資用不動産の途中売却にかかる費用は、おおむね以下のとおりです。
一括繰上返済手数料｜数千円〜数十万円（銀行による差が大きい）
ローンを一括で繰上返済する際の手数料です。インターネット手続きで5,000円程度の金融機関もあれば、窓口対応で33,000円のケース、また「返済額の1〜3%」を手数料として設定している金融機関も存在します。
「手数料は数千円〜数万円程度」という一般論を鵜呑みにして資金計画を立てると、決済直前に大きく狂う可能性があります。事前に必ず金融機関に確認しておきましょう。
抵当権抹消費用｜物件1つにつき1,000円＋司法書士報酬
登録免許税が物件1件1,000円、司法書士報酬が1〜3万円程度です。建物と土地それぞれに抵当権が設定されているため、合計2,000円＋報酬が目安となります。
仲介手数料｜売却価格の3%＋6万円＋消費税
仲介で売却する場合、上限額は「売却価格の3%＋6万円＋消費税」です。売却価格2,000万円なら66万円＋消費税で約72.6万円です。買取の場合は仲介手数料が不要ですが、買取価格は仲介相場よりも低くなる傾向があります。
譲渡所得税｜売却益が出た場合のみ
譲渡所得が出ていれば、所有期間に応じて20.315%もしくは39.63%が課税されます。減価償却累計の影響で「売却価格＞購入価格」でなくても譲渡所得が発生するケースがあるため、要注意です。
印紙代｜売却価格によって異なる
売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。契約書記載の売却金額に応じて段階的に決まります。
消費税｜建物価格および諸費用に対して10%
仲介手数料・司法書士報酬などのサービスには10%の消費税がかかります。また、課税事業者として売却する場合、建物部分の売却代金にも消費税が課税されます。
ただし、免税事業者に該当する個人オーナーの場合、建物売却代金に対する消費税の納税義務が生じないケースもあります。
不動産投資の途中売却を検討すべきタイミング
不動産投資を途中売却する際に「いつ売るか」を判断するためのポイントを、4つの観点で整理します。
収支状況が悪化しているとき
毎月の家賃収入よりもローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税の合計が大きく、持ち出しが続いている状況では、早期決断が合理的です。
持ち出しが年間50万円続けば、10年で500万円のキャッシュアウトです。この金額が、売却損失の許容ラインを判断する目安になります。
含み益が出ているとき
市況好調で売却価格が購入価格を上回る状況なら、売却益を確定させるタイミングとして有力です。さらに、長期譲渡（所有5年超）に切り替わってから売却することで税負担を抑えられます。
ライフステージが変わったとき
転職・住宅購入・相続・離婚などのライフイベントで、与信枠や手元資金の使い方が変わる場面では、投資用不動産の保有を見直すきっかけになります。住宅ローンを組む予定があるなら、投資用ローンの残債を整理しておくと審査がスムーズです。
【要注意】「もう少し待てば」で判断を先送りしすぎない
不動産市況のピークは後からしか分かりません。「もう少し上がるかも」と待ち続けると、金利上昇局面に巻き込まれて買主の借入余力が下がり、結果的に売り時を逃すケースがよくあります。
とはいえ、所有5年を間近に控えているケースでは、税率半減のメリットを取りに行く「待ち」も合理的な選択肢です。ただし、長期譲渡に該当するかは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで判定される点には注意しましょう。
不動産投資の途中売却と繰上返済、どちらを選ぶべきか
投資用不動産の途中売却と繰上返済は、選択肢として比較されることが多いテーマです。どちらを選ぶべきか、3つの観点で整理します。
キャッシュフロー観点での比較
繰上返済は「手元資金を投じてローン残債を減らす」選択肢、途中売却は「物件そのものを手放してローンを解消する」選択肢です。手元資金が十分にあり、保有を続けたい場合は繰上返済、収支そのものを断ち切りたい場合は売却が選ばれます。
機会損失観点での比較
繰上返済に投じる資金を別の投資（株式・債券・他の不動産）に回した場合のリターンと、繰上返済による利息軽減効果を比較する視点です。
一般に、他の運用で見込めるリターンが繰上返済の利息軽減効果（おおむねローン金利に相当）を上回る場合は、繰上返済よりも他の運用に回すほうが合理的になります。
税負担観点での比較
売却益が出る場合、譲渡所得税が発生します。一方、繰上返済は税負担を発生させません。売却益課税と将来の利息軽減効果を比較し、トータルで判断します。
不動産投資の途中売却の第一歩は「残債と売却価格の差」を知ること
途中売却を検討するなら、まず現在の想定売却価格を把握するのが第一歩です。
「FANTAS check」のWEB査定なら、最短30秒で想定売却価格がわかります
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- 直接取引のため仲介手数料0円
- 最短翌日契約で売却まで進められる
FANTAS checkはAIを活用した少数精鋭体制で運営しており、人力中心の不動産業界に比べてコスト構造が軽量です。その分を売却価格に還元しやすいため、オーバーローン状態でも実質的な負担を最小化したいオーナーにとって有力な選択肢になります。
不動産投資の途中売却に関するよくある質問
不動産投資の途中売却に関する、よくある質問に回答します。
自己資金での補填が難しい場合、金融機関との協議で任意売却に進む選択肢があります。ただし任意売却は、原則としてローンの滞納が前提となる手続きです。
任意売却自体が信用情報に記録されるわけではありませんが、前提となる滞納によって信用情報に異動情報が登録されるため、慎重な判断が必要です。返済を継続できているうちは、保有の継続や残債の一部圧縮など、滞納を伴わない選択肢を先に検討するのが基本です。
仲介なら3〜6か月、買取なら1〜4週間が一般的な目安です。金融機関との事前協議で決済日を調整することになります。
投資用物件の住宅ローンへの組み替えは原則できません。居住用に転用する場合も、自分が実際に居住する事実が必要で、要件は厳しいため事前確認が必須です。
売却前に金融機関へ相談し、残債・繰上返済手数料・抵当権抹消の手続きを確認しておくことを推奨します。繰上返済手数料は金融機関により大きく異なり、「残債の1〜3%」を設定している金融機関もあるため、想定外の費用負担を避けるためにも事前確認は必須です。
まとめ
投資用不動産はローン返済中でも途中売却が可能で、残債が売却価格を下回るアンダーローンか上回るオーバーローンかによって進め方が変わります。
オーバーローンで売却損が出ても、これまでの節税効果・家賃キャッシュフロー・元本返済による純資産の増加を合わせたトータル損益で見ると、実質的にはプラスになっているケースは少なくありません。費用面では、繰上返済手数料が金融機関によって大きく異なり、「残債の1〜3%」を設定している場合は数十万円かかることもあるため、事前確認が欠かせません。
まずは想定売却価格を把握して「残債と売却価格の差」を知ることが、途中売却を検討する第一歩になります。
【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令は2026年4月時点の情報に基づいており、今後改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。
