マンション売却ガイド
マンション売却の手数料一覧｜いつ・誰に・いくら払う？仲介手数料以外まで徹底解説
マンション売却では「手数料は全部でいくらかかるのか」「いつ・誰に払うのか」が気になる方は多いのではないでしょうか。マンション売却でかかる手数料は、不動産会社に支払う仲介手数料のほか、金融機関に支払うローン繰上返済手数料、司法書士に支払う登記関連の費用などに大きく分けられます。特に投資用マンションは、繰上返済手数料など投資用ならではの手数料に注意が必要です。
本記事では、投資用マンションを所有するオーナーに向けて、手数料の種類・金額・支払いタイミングの全体像と、抑え方の考え方を順に解説していきましょう。
マンション売却でかかる手数料一覧｜何を・誰に・いくら払う？
| 項目 | 支払い先 | 金額の目安 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料（仲介の場合） | 不動産会社（仲介会社） | 上限は売買価格×3%＋6万円＋消費税（800万円超の場合） | 売買契約時に半金・決済時に半金が一般的 |
| ローン繰上返済手数料 | 金融機関 | 定額（数千円〜数万円）または残債に対する定率（数十万円規模になる場合も） | 決済時（ローン完済時） |
| 抵当権抹消の登録免許税 | 法務局（司法書士経由） | 不動産1個につき1,000円（区分マンションは土地・建物で通常2,000円） | 決済時 |
| 司法書士報酬 | 司法書士 | 1〜2万円程度 | 決済時 |
| 印紙税 | 国（契約書に貼付） | 売買価格2,000万円なら1万円（軽減措置適用時） | 売買契約時 |
| 振込手数料などの実費 | 金融機関など | 数百円〜数千円 | 各支払い時 |
仲介手数料｜不動産会社に支払う
仲介手数料は、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」で売却した場合に、成功報酬として支払う手数料です。法令上の上限は売買価格×3%＋6万円＋消費税（売買価格が800万円超の場合）で、800万円以下の場合は2024年7月施行の特例により最大33万円（税込）を受領できる場合があります（媒介契約前の説明・合意が前提）。たとえば売買価格2,000万円なら上限は約72.6万円、2,500万円なら約89.1万円です。 なお、不動産会社が買主となる直接取引（買取）では仲介会社を介さないため、仲介手数料はかかりません。価格帯別の早見表や計算方法の詳細は、「マンション売却の仲介手数料はいくら？計算方法・早見表と手残りの考え方を解説」で解説しています。ローン繰上返済手数料｜金融機関に支払う
ローンが残っている物件を売却する場合、決済時に売却代金でローンを一括返済（完済）するのが一般的で、その際に金融機関へ繰上返済（完済）手数料がかかる場合があります。手数料の体系は金融機関やローン商品によって異なり、定額型（数千円〜数万円）のほか、残債に対する定率型（残債の1〜3%程度など）では数十万円規模になる場合もあります。借入からの経過年数によって手数料が変わる商品もあり、投資用ローンではとくに確認が必要です。 金額は不動産会社の担当者任せにせず、手元の金銭消費貸借契約書で確認するか、ローンを利用している金融機関の窓口に完済手数料の額を問い合わせておきましょう。事前に把握しておけば、手取りの見通しがずれるのを防ぎやすくなります。登記関連の費用｜司法書士に支払う
ローンを完済したら、物件に付いている抵当権を抹消する登記が必要です。抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、一般的な区分マンションは土地と建物で通常2,000円、司法書士に依頼する報酬は1〜2万円程度が目安となります。所有権移転登記の登録免許税は買主負担とするのが一般的です。 注意したいのは、登記識別情報通知書（権利証）を紛失している場合です。この場合、司法書士による本人確認情報の作成が必要になり、別途数万円程度の費用がかかる場合があります。売却を検討し始めた段階で、権利証の保管場所を確認しておきましょう。そのほかの手数料
上記のほか、売却代金の受け取りやローン返済に伴う振込手数料などの実費（数百円〜数千円）がかかります。また、売買契約書に貼付する印紙税は手数料ではなく税金ですが、支出の一覧としてあわせて押さえておきましょう。印紙税は契約金額に応じて定められており、不動産譲渡契約書の軽減措置は2027年3月31日までが対象です（適用期間は今後変動する場合があります）。電子契約の場合は課されません。 一方、管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税は、決済時に売主・買主間で日割り等の精算を行うのが一般的で、手数料とは区別して考えます。なお、固定資産税等の精算金は一般的に税務上、譲渡価額（売却価格）に含めて扱われる点には注意が必要です。手数料はいつ・どうやって払う？｜支払いタイミングの時系列
| タイミング | 支払う手数料・費用 | 支払い方法の一般例 |
|---|---|---|
| ①媒介契約時 | 原則なし（媒介契約の締結だけでは費用は発生しない） | — |
| ②売買契約時 | 仲介手数料の半金、印紙税 | 手付金の受領とあわせて現金または振込で支払うケースが多い |
| ③決済・引渡し時 | 仲介手数料の残り半金、ローン繰上返済手数料、登録免許税・司法書士報酬、振込手数料 | 売却代金から差し引き・振込で精算するのが一般的 |
| ④売却した翌年 | （手数料ではないが）譲渡所得税の納付 | 確定申告とあわせて納付 |
現金の持ち出しは少ないケースが多い｜売却代金から支払われる
「手数料を払うために手元の現金が必要になるのでは」と不安に感じる方もいるでしょう。実際には、決済時に発生する手数料・費用の多くは、買主から受け取る売却代金の中から精算されるため、事前に多額の現金を用意する必要はないケースが多くなります。 ただし、売買契約時の仲介手数料の半金や印紙税は、決済前のタイミングで支払うため、手付金の範囲で賄えるかを含めて現金が必要になる場合もあります。また、売却価格がローン残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補う必要があるため、査定を受けた段階で残債とのバランスと支払いスケジュールを依頼先に確認しておきましょう。マンションの売却手数料を抑えたいときの考え方
手数料の値引き交渉には注意が必要
仲介手数料は法令上の上限が定められているだけで、上限の範囲内で各社が金額を設定するため、値引き交渉の余地はあります。ただし、過度な値引き要求によって不動産会社にとっての報酬が減ると、販売活動の優先度が下がる場合がある点には注意が必要です。手数料の額そのものよりも、いくらで売却でき、最終的にいくら手元に残るかで判断しましょう。「手数料無料・半額」は最終的な手取りを把握することが大切
売主の仲介手数料を無料や半額とする仲介会社もあるでしょう。ただし、その場合は買主側から仲介手数料やコンサルティング料を回収する仕組みなどにより、結果的に売買価格が低くなってしまっているケースもあります。たとえば売買価格2,500万円なら仲介手数料は約89.1万円ですが、手数料0円でも売買価格が2,400万円に下がった場合、仲介手数料を支払っても2,500万円で売却したほうが手取りは多くなります。 このように、手数料が無料かどうかだけでは損得は判断できません。「売買契約金額−仲介手数料」と「直接買取の会社との売買契約金額」を、実質的な手取りで比較することが大切です。直接取引（買取）なら仲介手数料がかからない
不動産会社が買主となる直接取引（買取）は、仲介会社を介さないため仲介手数料がかかりません。売買価格2,000万円で同額であれば、仲介手数料の上限約72.6万円がそのまま不要になる計算です。買取価格については「市場価格の何%」といった一律の目安があるわけではなく、投資用物件の販売が得意な会社であれば高額査定になるケースもあります。 仲介と買取のどちらが合うかは、表面の価格ではなく、仲介手数料などを差し引いた実質的な手取りで比較して判断しましょう。 仲介と買取の違いや選び方について詳しく知りたい方は、『投資用マンションの仲介と買取の違いは？「実質的な手残り」で考える本当の選び方』もあわせてご覧ください。手数料以外の費用・税金も含めた全体像
国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
シミュレーション例｜売却価格2,000万円の場合の手数料・費用
売却価格2,000万円の投資用マンションを仲介で売却し、ローン残債1,500万円を決済時に完済するモデルケースで、手数料・費用の合計イメージを示します。| 項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 約72.6万円 | （2,000万円×3%＋6万円）×消費税10%の上限額 |
| 印紙税 | 1万円 | 軽減措置適用時（1,000万円超5,000万円以下） |
| 登記関連費用 | 約1.7万円 | 登録免許税2,000円＋司法書士報酬1.5万円と仮定 |
| ローン繰上返済手数料 | 約3.3万円〜15万円 | 定額3.3万円の場合〜残債1,500万円×1%の定率型の場合 |
| 振込手数料などの実費 | 数千円 | — |
| 合計 | 約79万円〜91万円 | 売却価格の約3.9〜4.5% |
上記は単純化したモデルケースであり、実際の金額は物件・契約条件・金融機関の手数料体系により異なります。買取（直接取引）の場合は仲介手数料の約72.6万円が不要となるため、手数料・費用の合計は大きく変わります。また、譲渡所得税は別途発生する場合があるため、税理士等の専門家に確認しましょう。
売却手数料を考慮した手取りの確認は「今の価格」を知ることから
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Q仲介手数料はいつ払いますか？
A 売買契約時に半金、決済・引渡し時に残りの半金を支払うのが一般的です。多くの費用は売却代金から支払われます。
Qマンション売却の手数料は全部でいくらかかりますか？
A 仲介の場合、仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限〈800万円超の場合〉）に加え、登記関連費用やローン繰上返済手数料などがかかり、費用全体では売却価格の4〜6%が目安となるケースが多いです。物件・契約条件により異なるため、査定時に内訳を確認し、ローンの繰上返済手数料は金融機関にも問い合わせておくことをおすすめします。
Q仲介手数料は値引きできますか？
A 仲介手数料は法令上の上限の範囲内で各社が設定するため、交渉の余地はあります。ただし、値引きによって販売活動の優先度が下がる場合もあるため、金額だけでなく実質的な手取りで判断することが大切です。
Q手数料無料の会社に頼んだほうがお得ですか？
A 売主の手数料が無料でも、買主側から手数料等を回収する仕組みにより、結果的に売買価格が低くなってしまっているケースもあります。「売買契約金額−仲介手数料」と「直接買取の会社との売買契約金額」を実質的な手取りで比較して判断しましょう。
まとめ
【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年8月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。
