相続したマンションを売却する流れ｜かかる税金・費用・使える特例をわかりやすく解説

相続したマンションを売却する流れ

相続したマンションは、相続登記（名義変更）を済ませてからでないと売却できません。まずは、相続手続きから売却までの全体の流れを押さえましょう。なお、相続税の納付と売却はどちらが先でも進められ、賃貸中の物件でも売却は可能です。

相続手続き｜遺産分割協議で引き継ぐ人を決める

最初に、遺言書の有無を確認します。遺言書があればその内容に沿って相続し、なければ相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がマンションを引き継ぐかを決めるのが一般的な流れです。 マンションのような不動産は現金と違って物理的に分けにくいため、特定の相続人が取得して他の相続人に代償金を支払う「代償分割」や、売却して代金を分ける「換価分割」で調整するケースもあります。分け方に迷う場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。

相続登記｜2024年4月から義務化・原則3年以内

相続登記とは、マンションの名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する手続きです。登記が完了しないと買主へ所有権を移転できないため、売却活動を本格化する前に済ませておく必要があります。 相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産の取得を知った日から原則3年以内に申請しないと、10万円以下の過料が科される場合があります。売却の予定が固まっていなくても、早めに手続きしておきましょう。

法務省 相続登記の申請義務化について

相続税の申告・納付｜相続開始から10か月以内

相続財産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に相続税の申告・納付が必要です。 相続税の納税と売却は並行して進められ、順番の決まりはありません。売却代金を納税資金に充てるために、申告期限を見据えて早めに売却へ動くケースもあります。

国税庁 No.4152 相続税の計算

売却（仲介・買取）｜賃貸中でも売却できる

相続登記が済めば、仲介（不動産会社が買主を探す方法）または買取（不動産会社が直接買い取る方法）で売却できます。入居者がいる賃貸中のマンションでも、オーナーチェンジ（入居者がいるまま所有者だけが替わる取引）として、収益物件を探す投資家などに売却することが可能です。 早く現金化したい場合は買取、価格を優先したい場合は仲介を選ぶケースが多いものの、手数料や売却期間も含めた実質的な手取りで比較することが大切です。

相続したマンションの売却でかかる費用

相続したマンションの売却では、税金のほかにもさまざまな費用が発生します。ここでは、主な費用を一つずつ整理します。 投資用マンションの売却費用の内訳や手残りの考え方について詳しく知りたい方は、「投資用マンションの売却費用はいくら？内訳一覧・手残り・税金の注意点を解説」もあわせてご覧ください。

仲介手数料｜売買価格×3%＋6万円＋消費税（800万円超の場合）

仲介で売却する場合、成約時に不動産会社へ仲介手数料を支払います。宅地建物取引業法に基づく法令上の上限は、売買価格が800万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で計算でき、たとえば3,000万円で売却したときの上限は105万6,000円です（800万円以下の場合は、2024年7月施行の特例により最大33万円（税込）となる場合があります）。 一方、買取業者などとの直接取引では仲介会社を介さないため、仲介手数料は0円になります。なお、仲介会社が売主側の手数料を0円とするケースもありますが、その場合は買主から手数料やコンサルティング料を得る形になるため、買主の総購入額が膨らみ、売主の手残り（実質的な手取り）が直接販売できる会社の買取金額より少なくなる場合もあります。手数料の有無だけでなく、手残りで比較しましょう。 仲介手数料の計算方法や早見表について詳しく知りたい方は、「マンション売却の仲介手数料はいくら？計算方法・早見表と手残りの考え方を解説」もあわせてご覧ください。

登録免許税｜相続登記は固定資産税評価額×0.4%＋抵当権抹消は不動産1個1,000円

登録免許税（登記の際に国へ納める税金）は、場面ごとに分けて考えます。相続登記の登録免許税は「固定資産税評価額×0.4%」で、たとえば評価額1,500万円なら6万円です。 また、被相続人のローンが残っていて完済する場合は、抵当権抹消登記の登録免許税として不動産1個につき1,000円がかかります。マンションは土地（敷地権）と建物で計2,000円となるのが一般的です。

国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

印紙税｜契約金額に応じて数千円〜数万円

売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付します（印紙税）。不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置があり、2027年3月31日までに作成される契約書が対象です（適用期間は今後変動する場合があります）。軽減後の主な税額は次のとおりです。 たとえば3,000万円の売買契約書なら1万円です。なお、電子契約の場合は印紙税がかかりません。

国税庁 No.7108 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書の印紙税の軽減措置

司法書士報酬・書類取得費・ローン繰上返済手数料

相続登記や抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、報酬がかかります。相続登記は5〜10万円程度（区分マンションは10万円未満が目安）、抵当権抹消は1〜2万円程度となるケースが多いです。 このほか、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などの書類取得費が合計5,000円〜1万円程度かかります。賃貸中の物件でローンの残債がある場合は、繰上返済時に金融機関所定の手数料がかかることもあるため、事前に金融機関へ確認しておきましょう。

マンションの相続後にかかる税金（相続税・譲渡所得税）

マンションの相続から売却までにかかる税金は、大きく「相続時にかかる相続税」と「売却益にかかる譲渡所得税・住民税」の2種類に分けられます。課税のタイミングと仕組みが異なるため、切り分けて理解しておきましょう。 相続した不動産の売却にかかる税金の全体像について詳しく知りたい方は、「相続した不動産の売却にかかる税金は？譲渡所得税の計算・特例・確定申告まで解説」もあわせてご覧ください。

相続税｜基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数

相続税は、売却するかどうかに関わらず、相続財産の総額が基礎控除を超える場合に課される税金です。基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、たとえば法定相続人が2人なら4,200万円となり、これを超えた部分に相続税がかかります。 マンションの相続税評価額は、建物は固定資産税評価額、土地（敷地権）は路線価などをもとに計算され、市場価格より低くなるのが一般的です。賃貸中の物件は「貸家」などとして評価がさらに下がる場合もあります。評価や税額の計算は複雑になりやすいため、不明な場合は税理士等に確認しましょう。

譲渡所得税・住民税｜長期20.315%／短期39.63%

譲渡所得税・住民税は、売却で生じた利益（譲渡所得）に課される税金です。譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算し、税率は売却した年の1月1日時点の所有期間で判定します。所有期間5年超の長期譲渡所得は20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下の短期譲渡所得は39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）です（いずれも復興特別所得税を含みます）。 相続で取得したマンションは、被相続人の取得日と取得費をそのまま引き継ぎます。親が長年所有していた物件であれば、相続直後に売却しても長期譲渡の税率が適用されるケースが多くなります。

国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

取得費が分からないとき｜概算取得費5%ルールと注意点

被相続人がいくらで購入したのか分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使えます。ただし、実際の取得費より大幅に低くなることが多く、譲渡所得が膨らんで税額が大きくなりやすい点に注意が必要です。 まずは、被相続人の売買契約書や購入時のパンフレット、通帳の出金記録、ローンの返済予定表などから実際の取得費を探しましょう。見当たらない場合は、購入時の不動産会社やローンを利用した銀行に問い合わせる方法もあります。建物については「標準的な建築価額表」をもとにした推計が認められる場合もあります。取得費の扱いは個別事情により判断が分かれるため、不明な場合は税理士等に確認することをおすすめします。

国税庁 No.3252 取得費となるもの

賃貸中の物件は減価償却で簿価が下がり、譲渡所得が出やすい

被相続人が賃貸に出していたマンションは、減価償却（建物の価値の目減り分を毎年の経費として計上する仕組み）によって取得費（簿価）が下がっています。そのため、売却価格が購入価格を下回っていても譲渡所得が生じ、課税されるケースがある点は、投資用物件特有の注意点です。「売却益が出ていないから税金はかからない」と思い込まず、減価償却後の取得費をもとに試算しておきましょう。 投資用マンションの売却にかかる税金や節税のポイントについて詳しく知りたい方は、「投資用マンションの売却にかかる税金はいくら？2026年の最新ルールと節税・確定申告のポイントを解説」もあわせてご覧ください。

相続したマンションの売却で使える特例

譲渡所得が出た場合でも、特例を活用すれば税負担を抑えられる可能性があります。ここでは、代表的な特例とその適用条件・期限を整理します。

取得費加算の特例｜相続開始から3年10か月以内の売却が条件

取得費加算の特例は、相続税を納めた人が、相続開始の翌日から3年10か月以内にそのマンションを売却した場合に、納めた相続税のうち一定額を取得費に加算できる制度です。取得費が増える分だけ譲渡所得が圧縮され、譲渡所得税・住民税を抑えられます。 期限を過ぎると適用できないため、相続税を納めた方が売却を検討する場合は、「3年10か月」という期限を意識してスケジュールを組みましょう。

国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

居住用財産の3,000万円特別控除・軽減税率｜相続人が住んでいた場合

相続したマンションに相続人自身が住み、マイホーム（居住用財産）として売却する場合は、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例を使える可能性があります。所有期間が10年超（被相続人の所有期間を通算）であれば、軽減税率の特例を併用できる場合もあります。 これらはあくまで居住用財産が対象の特例であり、賃貸中や空室のままの投資用物件には原則使えません。適用要件は細かく定められているため、該当しそうな場合は税理士等に確認しましょう。

国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

相続空き家の3,000万円特別控除｜区分マンションは対象外

名称のよく似た制度に「相続空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）」がありますが、こちらは昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象で、区分所有建物として登記された分譲マンションは対象外です（適用期限は2027年12月31日までの譲渡。期限は今後変動する場合があります）。 「相続した家なら3,000万円控除が使える」と誤解しやすいポイントのため、居住用財産の3,000万円特別控除と混同しないよう注意しましょう。

国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続したマンションを売却した後の確定申告

売却後は、確定申告が必要になるケースがあります。ここでは、申告が必要な場合と時期を整理します。また、売却の申告とは別に、被相続人の「準確定申告」が必要になる場合もあります。

確定申告が必要なケース｜利益が出た場合・特例を使う場合

売却で譲渡所得（利益）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。また、取得費加算の特例や3,000万円特別控除などの特例を適用する場合は、計算の結果税額がゼロになっても、申告しなければ適用を受けられません。 申告時期は、原則として売却した翌年の2月16日〜3月15日です（年により変動する場合があります）。必要書類の準備に時間がかかることもあるため、売却が済んだら早めに準備を始めましょう。

被相続人の準確定申告｜相続開始を知った日の翌日から4か月以内

被相続人に賃貸収入などの所得があった場合は、相続人が、その年の1月1日から死亡日までの所得を申告する「準確定申告」が必要です。期限は相続の開始を知った日の翌日から4か月以内と、通常の確定申告より短いため、賃貸中の物件を相続した場合は特に注意しましょう。

国税庁 No.2022 納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告)

投資用物件は譲渡損失が出ても給与所得と損益通算できない

相続した投資用（賃貸中）のマンションを売却して譲渡損失が出ても、「居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」は使えません。そのため、給与所得など他の所得と損益通算して所得税の還付を受けることは、原則できない点に注意が必要です。 ただし、同じ年に他の土地・建物を売却して譲渡益がある場合は、分離課税の枠内でその譲渡益と損失を通算できます。複数の不動産の売却を検討している場合は、売却する年をそろえることも選択肢の一つです。

相続したマンションは「売る」か「貸し続ける」か｜収益物件としての判断

賃貸中のマンションを相続した場合は、「売却して現金化する」「収益物件として貸し続ける」という判断が必要になります。投資用物件を所有するオーナーの視点から、維持費と収益性を軸に整理しましょう。

売却・賃貸・居住の比較｜維持費と収益性で考える

相続したマンションの選択肢は、大きく「売却」「賃貸継続」「居住」の3つです。 賃貸を続ける場合は、家賃収入から管理費・修繕積立金などの維持費を差し引いた手残りがどの程度になるかを確認しましょう。相続税の納税資金が必要な場合は、申告期限（相続開始から10か月以内）を見据えた早めの売却が選択肢になります。

「今の価格」を収益還元・銀行評価で把握する

投資用マンションの価格は、マイホームの相場感とは異なり、現行家賃と期待利回りから価格を逆算する収益還元法が基準になりやすいのが特徴です。また、買主の多くが融資を使って購入するため、金融機関の担保評価（銀行評価）が価格の上限として意識されやすい面もあります。ただし、収益還元や銀行評価だけで価格が決まると言い切れるものではなく、あくまで目安の一つです。 「売る」「貸し続ける」のどちらが合うかは、想定売却価格が分からないままでは判断しづらいものです。まずは今の価格を把握することが、判断の第一歩となります。

相続したマンションの想定売却価格を把握するなら

相続したマンション（賃貸中の物件を含む）の想定売却価格は、FANTAS checkのWEB査定で把握できます。

相続したマンションの売却に関するよくある質問

相続したマンションの売却に関する、よくある質問をまとめました。

まとめ

相続したマンションの売却は、遺産分割協議と相続登記を済ませてから進めるのが大前提です。費用は仲介手数料や登録免許税・印紙税など、税金は相続税と譲渡所得税・住民税の2つが中心となります。取得費加算の特例（相続開始から3年10か月以内の売却）などの期限を意識すると、税負担を抑えやすくなります。賃貸中の物件は、減価償却で譲渡所得が出やすい点や、価格が収益還元・銀行評価の影響を受けやすい点も踏まえて「売る」「貸し続ける」を判断することが大切です。まずは、想定売却価格を把握することから始めましょう。

【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年7月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。