不動産の相続から売却までの流れは？税金・税務特例・注意点をわかりやすく解説

相続した不動産は売却すべき？保有と比較した判断のポイント

相続した不動産をすぐに売却するか、当面は保有を続けるかは、物件の状況やご家族の事情によって判断が分かれます。ここではまず、売却が向くケースを整理したうえで、相続した不動産を売却するメリット・デメリットを確認します。

売却が向くケース｜遠方・空き家・維持費や固定資産税の負担が重い

遠方にあって管理が難しい、住む予定がない、維持費・固定資産税・老朽化リスクなどの保有コストが負担になっている、といった場合は、売却が選択肢になりやすいといえます。空き家のまま放置すると建物の傷みが進みやすく、固定資産税や管理の手間も継続します。特に遠方の物件は状況確認や修繕の手配だけでも負担が大きいため、現金化して他の資産に組み替えたい、相続人どうしで分けやすくしたいといった目的とあわせて、売却を検討するケースが多くなります。 一方で、賃貸に出して安定した家賃収入が見込める場合や、将来的にご自身・ご家族が住む予定がある場合は、保有が向くこともあります。保有にかかるコストと期待できる収益、管理の手間を比較して判断するとよいでしょう。

相続した不動産を売却するメリット・デメリット

相続した不動産を売却するかどうかは、メリットとデメリットを並べて比較すると判断しやすくなります。主なポイントを整理すると次のとおりです。

相続した不動産を売却するまでの流れ

相続した不動産は、「遺産分割 → 相続登記（名義変更）→ 売却」の順に進めるのが基本的な流れです。売却（査定〜引渡し）だけで3〜6か月程度かかるケースが多いため、全体では半年以上かかることもあります。あわせて、相続では準確定申告や相続税申告など期限のある手続きも発生します。まずは全体像を時系列で押さえておきましょう。

①遺産分割｜遺言書の有無を確認し、遺産分割協議で取得者を決める

はじめに、遺言書があるかどうかを確認します。遺言書があればその内容にしたがって取得者が決まり、なければ相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を取得するかを決めます。あわせて、預貯金や不動産などのプラスの財産と、借入金などのマイナスの財産を洗い出します。相続を放棄する場合は、原則として相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

②相続登記（名義変更）｜売却の前提として登記を済ませる

不動産は、被相続人（親）名義のままでは売却できません。売却の前提として、相続登記によって名義を相続人へ変更しておく必要があります。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化され、原則として相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められます。正当な理由なく期限内に申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となる場合があります。売却を予定しているなら、早めに登記を済ませておくとその後の手続きがスムーズです。

③売却｜媒介契約・売買契約・決済・引渡し

名義変更が済んだら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を進めます。買主が決まれば売買契約を結び、代金決済と物件の引渡し・登記の移転を行って売却が完了します。名義変更から引渡しまでは、3〜6か月程度をみておくと安心です。相続した投資用物件など買主が限られる物件では、売却先の選び方によって手取りが変わることもあるため、条件をよく確認しながら進めましょう。

相続不動産の売却時は準確定申告・相続税申告の期限に注意

相続では、期限のある手続きが複数あります。売却代金で納税資金を用意する場合は、特に相続税の申告・納付期限（10か月）に間に合うよう、逆算して準備を進めることが大切です。主な期限を整理すると次のとおりです。 売却完了までには3〜6か月程度かかることが多いため、相続税の納税資金を売却代金でまかなう場合は、早めに動き出すことが重要です。

相続した不動産の売却にかかる税金・費用

相続した不動産の売却では、相続時に課税される相続税と、売却時に課税される譲渡所得税を混同しないことが大切です。相続税は財産を相続した時点で課税されるもので、売却したこと自体に相続税が追加でかかるわけではありません。売却で利益（譲渡所得）が出た場合に、別途、譲渡所得税（不動産の売却益に課される税金）がかかります。 売却にかかる費用の総額は物件種別によって異なり、一般的に戸建ては売却価格の4〜6%程度、マンション・ワンルームは3〜4%程度が目安となるケースが多いです。

譲渡所得税｜取得費・所有期間は被相続人（親）から引き継ぐ

譲渡所得税は、売却益（譲渡所得＝売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用））にかかる税金です。相続した不動産では、取得費（購入時の金額）と所有期間（取得日が起点）を被相続人（親）から引き継ぎます。賃貸していた建物は、減価償却が進んだ後の簿価が取得費になる点にも注意しましょう。 税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得（合計で約39.63%）、5年超なら長期譲渡所得（合計で約20.315%）です。相続では親の所有期間を引き継ぐため、長期譲渡となり税率が低くなるケースが多い点はメリットといえます。ただし、減価償却で簿価が下がっているため、売却価格が親の購入額を下回っても譲渡所得が生じて課税されるケースがあり、安く売れば非課税になるとは限りません。実際の税額は取得費や特例の適用状況によって変わるため、税理士等の専門家に確認しながら進めると安心です。

国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

取得費が不明なときは概算取得費5%にすぐ決めず代替資料を探す

親が購入したときの金額がわからず取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うこともできます。ただし、概算取得費は実際の取得費より大幅に低くなりやすく、その分、譲渡所得が大きくなって税負担が増える可能性があります。すぐに5%と決めてしまう前に、通帳の出金記録、購入当時の分譲パンフレット、購入時の売買契約書の写しなど、取得費を裏づける代替資料が残っていないかを探してみましょう。見当たらない場合は、購入時の不動産会社やローンを利用した銀行に問い合わせ、通帳履歴等を遡る方法もあります。こうした資料から実際の取得費を確認できれば、税負担を抑えられる場合があります。

国税庁 No.3258 取得費が分からないとき

その他の費用｜登録免許税・印紙税・仲介手数料など

譲渡所得税のほかにも、相続不動産の売却ではさまざまな費用がかかります。相続登記の登録免許税（固定資産税評価額 × 0.4%）、売買契約書に貼る印紙税、仲介で売却する場合の仲介手数料、戸建てで必要になりやすい測量費・解体費などが主なものです。費用総額は物件種別によって異なり、一般的な目安は次のとおりです。 測量費・解体費がかかりやすい分、戸建ては費用総額が高めになる傾向があります。 相続した不動産の売却でかかる税金や特例について詳しく知りたい方は、「相続した不動産の売却にかかる税金は？譲渡所得税の計算・特例・確定申告まで解説」もあわせてご覧ください。

国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表

相続した不動産の売却で使える税務特例

売却で利益が出ても、相続開始から一定の期間内に売却すれば、税負担を軽減できる可能性のある特例があります。ここでは、相続不動産の売却でよく使われる「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」を紹介します。いずれも適用には期限があるため、早めに要件を確認しておきましょう。

相続税の取得費加算の特例｜相続開始から3年10か月以内の売却が要件

取得費加算の特例は、相続税を納めた人が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合に、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度です。取得費が増えることで譲渡所得が小さくなり、譲渡所得税の負担を抑えられる可能性があります。適用の期限は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで、つまり相続開始からおおむね3年10か月以内の売却が要件です。対象は相続税が課税された人に限られるため、相続税を納めていない場合はこの特例の対象外となります。

国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続空き家の3,000万円特別控除｜投資用マンション（区分所有）は対象外

相続空き家の3,000万円特別控除は、被相続人が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前建築の戸建てなどを、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。適用できるのは相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却で、制度自体は令和9年（2027年）12月31日までが対象とされています（適用期間は今後変動する場合があります）。2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり2,000万円になります。 ただし、この特例の対象は居住用（被相続人のマイホーム）の戸建て等です。区分所有建物であるマンションや賃貸中の物件は対象外のため、相続した投資用マンションでは使えません。取得費加算の特例の活用などをあわせて検討しましょう。 相続したマンションの売却手続きについて詳しく知りたい方は、「相続したマンションを売却する流れ｜かかる税金・費用・使える特例をわかりやすく解説」もあわせてご覧ください。

国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続した投資用（賃貸中）不動産を売却するときの注意点

相続した不動産が、賃貸中のワンルームや区分マンションといった投資用物件の場合は、実家（マイホーム）を売る場合とは判断のポイントが異なります。使える特例や価格の決まり方、買主の層が変わるためです。ここでは、投資用（賃貸中）物件を相続して売却するときに押さえておきたい点を整理します。

賃貸中の物件は空き家特例が使えない｜収益物件として売却を検討

前述のとおり、賃貸中の物件や区分所有のマンションは、相続空き家の3,000万円特別控除の対象外です。そのため、投資用（賃貸中）物件を相続した場合は、取得費加算の特例を活用できないかを確認しつつ、収益物件として売却を検討するのが現実的です。売却で利益が出た場合は、原則として確定申告が必要になる点にも注意しましょう。適用できる特例や必要な手続きは個別の事情によって変わるため、判断に迷う場合は税理士等の専門家に確認しながら進めると安心です。

売却価格は収益還元と銀行評価が軸｜買主の多くが融資を利用

投資用物件は買主の多くが融資を利用して購入するため、金融機関の担保評価（銀行評価）が価格を考える目安の一つになりやすい点が特徴です。価格は、室内の見栄えや周辺の相場そのものよりも、収益還元の考え方（年間の純収益（家賃収入 − 運営経費）÷ 還元利回り）や、現行の賃料・利回りをもとに検討されるケースが多くなります。ただし、退去後に賃料を引き上げて運用することを見込む買主もいるため、これらだけで価格が決まると言い切れるものではありません。 売り時を考えるうえでは、現行の賃料水準に加え、築年数や耐用年数の残りも判断材料になります。所有期間が5年を超えて長期譲渡になるタイミングだけでなく、所有から10年・15年・20年といった年数の節目や、ローンの返済状況、減価償却の残りなども、売却を検討する一つのきっかけになり得ます。 投資用マンションを売却する際にかかる税金について詳しく知りたい方は、「投資用マンションの売却にかかる税金はいくら？2026年の最新ルールと節税・確定申告のポイントを解説」もあわせてご覧ください。

相続した不動産の「今の価格」を把握することから始める

相続した不動産をどうするか判断するには、まず「今いくらで売れそうか」という価格の目安を知ることが出発点になります。FANTAS checkのWEB査定なら、相続した投資用マンションなどの想定売却価格を手軽に確認できます。

不動産の相続・売却に関するよくある質問

不動産の相続や売却に関する、よくある質問をまとめました。

まとめ

相続した不動産の売却は、遺産分割 → 相続登記（名義変更）→ 売却の順に進めるのが基本的な流れです。売却だけでも3〜6か月程度かかることが多いため、特例の期限から逆算して早めに動き出すと安心です。相続時にかかる相続税と、売却益にかかる譲渡所得税は別物として整理し、譲渡所得税では取得費・所有期間を親から引き継ぐ点を押さえておきましょう。取得費加算の特例（3年10か月以内）や相続空き家の3,000万円特別控除（3年を経過する日の属する年の12月31日まで）といった税務特例には期限があり、賃貸中の投資用物件は空き家特例の対象外となる点にも注意が必要です。まずは、相続した不動産の「今の価格」を把握することから始めましょう。

【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年7月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。