相続した不動産の売却で確定申告は必要？不要なケース・特例・必要書類まで解説

親から不動産を相続し、売却後の確定申告に不安を感じる方は多いのではないでしょうか。相続した不動産を売却して譲渡所得（不動産を売却して得た利益）が出た場合は、売却した翌年に原則として確定申告が必要です。一方で、譲渡損失（売却損）が出た場合など、申告が不要になるケースもあります。

本記事では、相続した不動産の売却で確定申告が必要・不要になる判断基準、譲渡所得の計算方法、取得費加算の特例などの税務上の特例、必要書類と申告の流れを順に整理します。賃貸中の投資用マンションを相続した場合の注意点もあわせてご確認ください。

相続した不動産の売却で確定申告が必要・不要になるケース

相続した不動産の売却で確定申告が必要かどうかは、売却によって譲渡所得（売却益）が出たかどうかで判断するのが一般的です。譲渡所得が出た場合は原則として申告が必要になり、譲渡損失（売却損）になった場合は原則として申告は不要とされています。ここでは、必要・不要それぞれのケースと、賃貸中の物件を相続した場合の家賃収入の申告について解説します。

確定申告が必要なケース｜譲渡所得（売却益）が出た場合

相続した不動産を売却し、譲渡所得がプラスになった場合は、売却した翌年に原則として確定申告が必要です。不動産の譲渡所得は給与所得などとは分けて税額を計算する分離課税の対象のため、年末調整のみの会社員の方でも自分で申告する必要があります。

注意したいのが、後述する取得費加算の特例などを適用した結果、納める税額がゼロになる場合でも申告自体は必要になる点です。特例は確定申告書に必要事項を記載して提出することが適用の要件とされているため、申告を省略すると特例が使えなくなるおそれがあります。

申告期間は原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです（年により変動する場合があります）。

国税庁 不動産等を売却した方へ（確定申告特集）

確定申告が不要なケース｜譲渡損失が出た場合など

一方で、次のようなケースでは所得税の確定申告が不要になるのが一般的とされています。

1. 譲渡損失（売却損）が出た場合譲渡所得がマイナスであれば課税される所得がないため、申告は基本的には不要です。ただし、同じ年に他の不動産の売却益があり相殺（損益通算）したい場合や、何らかの特例を利用する場合は申告が必要です。
2. 給与を1か所から受け取り年末調整が済んでいる会社員で、給与以外の所得の合計が20万円以下の場合所得税の確定申告は原則として不要とされています。ただし、医療費控除や住宅ローン控除の初年度などで確定申告を行う場合は、20万円以下の譲渡所得も申告に含める必要があります。

ただし、②のケースでも住民税には同様の規定がないため、お住まいの市区町村への住民税の申告は別途必要になる点に注意が必要です。また、譲渡損失で申告をしなかった場合でも、税務署から売却の事実確認のためのお尋ねが届くことがあります。届いた場合は、売買契約書などをもとに事実どおり回答すれば基本的には問題ありません。

なお、投資用として賃貸していた不動産の譲渡損失は、原則として給与所得や不動産所得と損益通算することはできません（損益通算・繰越控除が認められるのは、一定の要件を満たすマイホームの譲渡損失に限られます）。

賃貸中の物件を相続した場合｜家賃収入は準確定申告と相続人自身の確定申告が必要

賃貸中（オーナーチェンジ）の投資用物件を相続した場合は、売却で生じる譲渡所得の申告とは別に、以下2つの家賃収入（不動産所得）の申告が必要になる場合があります。

1. 亡くなった日までの家賃収入被相続人（亡くなった方）の所得として、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に、相続人が代わりに準確定申告を行う必要があります。翌年の2月〜3月ではなく、相続発生から4か月以内という短い期限が設けられている点に注意しましょう。
2. 相続発生日以降の家賃収入相続人自身の不動産所得として、翌年の2月〜3月に通常の確定申告を行います。売却した年は、売却までの家賃収入（不動産所得）と譲渡所得を同じ確定申告書で申告するのが一般的です。

なお、②についても、年末調整済みの給与所得者で給与以外の所得の合計が20万円以下であるなど、所得税の確定申告が不要となるケースがあります（住民税の申告は別途必要です）。不明点があれば早めに税理士へ相談しておくと手続きが進めやすくなります。

国税庁 No.2022 納税者が死亡したときの確定申告（準確定申告）

投資用マンションを売却したあとの確定申告の書類・書き方・期限について詳しく知りたい方は、「投資マンションの売却後に確定申告は必要？書類・書き方・期限を初心者向けに徹底解説」もあわせてご覧ください。

相続不動産を売却する際の譲渡所得の計算方法

確定申告の要否や税額を判断するには、まず譲渡所得がいくらになるかを把握する必要があります。譲渡所得は、次の計算式で求めます。

それぞれの用語の意味は次のとおりです。

• 譲渡価額（売却価格）：買主から受け取る売却代金です。決済時に受け取る固定資産税・都市計画税の精算金も、税務上は譲渡価額に含めます。
• 取得費（不動産を取得するためにかかった費用）：購入代金や購入時の仲介手数料、登記費用などの合計です。相続した不動産では被相続人が購入した際の金額を引き継ぎます。
• 譲渡費用（売却のために直接かかった費用）：売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、賃借人に支払った立退料などが該当します。固定資産税や修繕費など維持・管理の費用は含まれません。

相続した不動産の計算で特に注意が必要なのが、取得費の考え方です。

国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

取得費｜建物は減価償却費相当額を差し引いて計算する

相続した不動産の取得費は、相続時の評価額ではなく、被相続人が購入したときの購入価額（購入代金＋購入時の諸費用）を引き継ぎます。相続時に支払った登録免許税や登記に伴う費用なども、一定の場合は取得費に含められます。ただし、不動産所得などの必要経費としてすでに算入した金額は、取得費に重ねて算入できません。

また、建物部分は、購入から売却までの期間に応じた減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費となります。特に賃貸に出していた投資用物件は、被相続人が毎年の不動産所得の計算で建物の減価償却費を必要経費に計上してきているため、帳簿上の取得費（簿価）が購入価額よりかなり下がっているケースが多いです。

その結果、売却価格が購入価格を下回っていても、簿価ベースでは譲渡所得がプラスになり、課税されるケースも少なくありません。「購入価格より安く売ったから税金はかからない」とは限らないため、被相続人の過去の確定申告書（青色申告決算書・収支内訳書）で減価償却の累計額を確認しておくことをおすすめします。

取得費が不明な場合｜概算取得費（売却価額の5%）だと税負担が重くなりやすい

被相続人が購入したときの売買契約書や領収書が見当たらず、実際の取得費が分からない場合は、売却価額の5%相当額を取得費とみなす概算取得費で計算します。この場合、譲渡所得が過大に算出され、数百万円規模の余計な税額が発生しかねません。

たとえば、売却価格2,000万円の投資用マンションで実額の取得費（減価償却後）が1,500万円なら譲渡所得は500万円ですが、概算取得費（100万円）だと1,900万円となり、長期譲渡所得の税率20.315%で単純計算すると税額の差はおよそ284万円にのぼります。

上記は譲渡費用などを省略した単純化したモデルケースです。実際の税額は、取得費・減価償却累計・譲渡費用・所有期間・特例の適用状況などにより異なります。

契約書が見当たらない場合でも、次のような方法で購入価額を裏付ける資料を集められる場合があります。

• 購入時の不動産会社（販売会社・仲介会社）に、当時の売買契約書の控えや販売資料が残っていないか問い合わせる
• ローンを利用していた場合は、借入先の金融機関に金銭消費貸借契約書や返済予定表の写しを請求する
• 被相続人の通帳履歴を遡り、購入代金の振込記録や、購入時期の預金の動きを確認する
• 被相続人の過去の確定申告書（減価償却費の計算欄）や、購入時のパンフレット・価格表などを探す

こうした資料で実額の取得費が認められるかは個別の判断となるため、資料がそろった段階で税理士に確認しておきましょう。

国税庁 No.3258 取得費が分からないとき

相続不動産の売却で得た譲渡所得には税金がかかる

相続不動産の売却で譲渡所得が出た場合、その譲渡所得に対して所得税（復興特別所得税を含む）と住民税がかかります。税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで、次の2種類に分かれます。

ここで押さえておきたいのが、相続した不動産の所有期間は、相続人が相続した日からではなく、被相続人がその不動産を取得した日から通算されるという点です。たとえば、被相続人が20年前に購入した投資用マンションを相続の翌年に売却した場合でも、所有期間は20年超として長期譲渡所得の税率が適用されます。

そのため、「相続してから5年待たないと税率が高くなる」と考えて税率だけを理由に売却を先延ばしにする必要は、基本的にはありません。むしろ後述する取得費加算の特例には期限があるため、売却時期は期限との兼ね合いで検討するのが現実的です。ただし、被相続人が購入してから間もない物件は短期譲渡所得に該当する場合もあるため、被相続人の取得日を売買契約書や登記事項証明書で確認しておきましょう。

なお、所得税は翌年の確定申告期限（原則3月15日）までに納付しますが、住民税は同年6月以降に納付書または給与天引きで納めるため、納付時期にタイムラグがあります。売却代金を使い切らず、税金分を別に確保しておくことをおすすめします。

国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

相続した不動産の売却にかかる税金の計算方法や税務特例について詳しく知りたい方は、「相続した不動産の売却にかかる税金は？譲渡所得税の計算・特例・確定申告まで解説」もあわせてご覧ください。

相続不動産の売却で使える特例

相続した不動産の売却では、条件を満たせば譲渡所得や税額を抑えられる特例がいくつか用意されています。ここでは、投資用物件でも使える可能性がある「取得費加算の特例」と、混同されやすい「マイホームの特例」「相続した空き家の3,000万円特別控除」を整理します。

いずれの特例にも共通するのは、自動的には適用されず、確定申告をしてはじめて使えるという点です。また、期限が定められている特例は、売買契約を結んだ日ではなく、原則として物件の決済（引き渡し）日で判定されます。売買契約から決済までは通常1〜2か月程度かかるため、期限から逆算して余裕をもった売却スケジュールを組む必要があります。

取得費加算の特例｜相続開始から約3年10か月以内の決済（引き渡し）が要件

取得費加算の特例は、相続や遺贈により取得した不動産を一定期間内に売却した場合に、納めた相続税額のうちその不動産に対応する部分を取得費に加算できる制度です。取得費が増える分だけ譲渡所得が圧縮され、税負担を抑えやすくなります。適用を受けられるのは相続税を納めた人に限られます。

適用期限は、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）の翌日以後3年を経過する日まで、つまり相続開始からおよそ3年10か月以内に売却することが要件です。この期限は売買契約の締結日ではなく、原則として決済（引き渡し）日＝譲渡日で判定されます。契約から決済まで1〜2か月程度かかるのが一般的なため、期限ぎりぎりではなく余裕をもって売却活動に着手することが大切です。なお、税務上は契約日を譲渡日とする選択も認められているため、期限が迫っている場合は税理士に確認しながら進めましょう。

この特例はマイホームに限らず賃貸中の投資用物件にも使えるため、相続税を納めた方にとっては、相続開始から3年10か月という期限が売却タイミングを検討するうえでの一つの節目になります。

国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

不動産の相続から売却までの流れや注意点について詳しく知りたい方は、「不動産の相続から売却までの流れは？税金・税務特例・注意点をわかりやすく解説」もあわせてご覧ください。

マイホームの特例（3,000万円控除・軽減税率）｜賃貸中の投資用物件は原則対象外

マイホーム（自分や家族が住むための住宅）を売却したときには、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる居住用財産の3,000万円特別控除や、所有期間10年超の場合に税率が引き下げられる軽減税率の特例があります。ただし、これらは売主自身が居住していた住宅の特例であり、相続した不動産に使えるのは相続人自身がその家に住んでいた場合などに限られます。

賃貸中の投資用マンションのように、相続人が一度も住んでいない物件の売却には、これらのマイホームの特例は原則として適用できません。投資用物件を相続した場合に検討できる特例は、前述の取得費加算の特例が中心になります。適用できない特例を前提に資金計画を立てないよう、対象範囲の違いを押さえておきましょう。

相続した空き家の3,000万円特別控除｜被相続人が住んでいた家が対象

マイホームの3,000万円控除とは別に、被相続人が一人で住んでいた（一定の要件を満たす老人ホーム等への入所を含む）家屋とその敷地を相続し、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合に、譲渡所得から譲渡所得から最高3,000万円（対象となる家屋・敷地等を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円）を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」があります。

ただし、この特例には、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、区分所有建物登記がされている建物でないこと、相続から売却まで事業・貸付・居住の用に供されていないこと、売却価格が1億円以下であることなど、複数の要件があります。区分所有建物であるマンションや相続後に賃貸に出していた物件は対象外となるため、賃貸中の投資用マンションには原則として適用できません。被相続人が住んでいた戸建て住宅も相続した場合は、この特例が使えないか確認してみるとよいでしょう。なお、この特例の適用期限は2027年（令和9年）12月31日までの売却とされていますが、今後の税制改正で変動する場合があります。

国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続不動産売却の確定申告のやり方

ここからは、自分で確定申告を行う場合の手順を、必要書類と申告の流れに分けて時系列で解説します。

必要書類｜確定申告書・譲渡所得の内訳書・売買契約書の写しなど

相続不動産の売却に関する確定申告で一般的に必要になる書類は次のとおりです。

この中で特に重要なのが、被相続人が購入したときの売買契約書の写しです。取得費を立証できないと概算取得費での計算となり税負担が大きく変わる可能性があるため、相続手続きの段階で購入時の契約書・領収書・ローン関係書類を優先的に探し、まとめて保管しておくことをおすすめします。

相続したマンションを売却する流れやかかる費用について詳しく知りたい方は、「相続したマンションを売却する流れ｜かかる税金・費用・使える特例をわかりやすく解説」もあわせてご覧ください。

申告の流れ｜書類準備からe-Tax・税務署への提出まで

自分で確定申告を行う場合の大まかな流れは次のとおりです。

1. 必要書類の準備：売却時・購入時の売買契約書、譲渡費用の領収書などをそろえましょう。
2. 適用できる特例の確認：取得費加算の特例など、要件を満たす特例がないかを確認し、必要な添付書類を用意します。
3. 譲渡所得・税額の計算：譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）で譲渡所得を求め、所有期間に応じた税率で税額を計算します。
4. 申告書の作成：国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、画面の案内に沿って入力するだけで譲渡所得の内訳書や第三表を含む申告書を作成でき、税額も自動計算されるので便利です。
5. 提出・納付：e-Tax（電子申告）、郵送、税務署への持参のいずれかで、原則として翌年2月16日〜3月15日の申告期間内に提出します。所得税の納付期限も同じく原則3月15日です。

確定申告書等作成コーナーを使えば自分で申告できるケースは多くあります。ただし、取得費が不明な場合や、特例の適用可否・相続人が複数いる場合の按分計算などで判断に迷う場合は、税理士に相談することをおすすめします。

相続不動産の売却後に確定申告をしないとどうなる？

譲渡所得が出ているにもかかわらず確定申告をしないまま放置すると、本来の税額に加えて無申告加算税や延滞税が課されるおそれがあります。無申告加算税は、税務署の調査を受けてから申告した場合、納付すべき税額の50万円までの部分は15%、50万円超300万円までの部分は20%、300万円超の部分は30%（令和5年分以降）と、負担が大きくなります。調査前に自主的に申告した場合は5%に軽減されるため、申告漏れに気づいたらできるだけ早く申告することが大切です。

税務署は、法務局の登記情報などから不動産の名義変更（所有権移転）を把握しています。そのため、売却の翌年以降に「お尋ね」と呼ばれる文書が届き、売却価格や取得費、申告状況の回答を求められることがあります。譲渡損失で申告をしなかった場合でも、慌てず売買契約書などをもとに事実どおり回答すれば基本的には問題ありません。

回答内容に不安がある場合や、申告が必要だったと後から気づいた場合は、放置せず税務署や税理士に早めに相談しましょう。

国税庁 No.2024 確定申告を忘れたとき

相続した投資用マンションの売却はFANTAS checkのWEB査定から

相続した賃貸中の投資用マンションの売却を検討する際は、まず想定売却価格の目安を知ることが起点になります。取得費加算の特例の期限から逆算してスケジュールを組むためにも、早めに価格感をつかんでおくことが大切です。

相続不動産売却の確定申告に関するよくある質問

相続した不動産の売却と確定申告について、よくある質問をまとめました。

まとめ

相続した不動産を売却して譲渡所得（売却益）が出た場合は、売却した翌年に原則として確定申告が必要です。譲渡損失であれば原則不要ですが、特例を使う場合や損益通算をする場合は申告が必要になり、賃貸中の物件を相続した場合は家賃収入について準確定申告と相続人自身の確定申告も別途求められます。

譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）」で計算し、取得費・所有期間は被相続人から引き継ぎます。投資用物件は減価償却で簿価が下がっているため、購入価格より安く売れても課税されるケースがある点、購入時の契約書がないと概算取得費で税負担が重くなりやすい点には注意が必要です。

相続税を納めた方は、相続開始から約3年10か月以内の決済（引き渡し）が要件となる取得費加算の特例が売却時期を検討する節目になります。期限から逆算して余裕をもって動くためにも、まずは相続した投資用マンションの想定売却価格を確認することから始めましょう。

【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年8月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。