投資用マンションの売却費用はいくら？内訳一覧・手残り・税金の注意点を解説
投資用マンションを売却する際は、売買代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用に加え、売却益が出た場合は譲渡所得税・住民税も発生するため、事前に費用総額を把握しておくことが重要です。
特に投資用マンションは、実需向けマンションとは異なり、売却価格だけでなく「最終的にいくら手残りが残るか」が判断のポイントになります。想定より費用や税金がかかり、手取り額が数十万〜数百万円変わるケースも少なくありません。
本記事では、投資用マンション売却時に発生する費用の内訳を一覧で整理したうえで、売却価格別の費用目安や手残りの計算方法、譲渡所得税など税金面の注意点までわかりやすく解説します。
投資用マンション売却にかかる費用の総額の目安
| 費用項目 | 金額の目安 | 支払先・備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税（上限） | 仲介で売却する場合。仲介を介さず直接取引なら0円 |
| 印紙税 | 数千円〜数万円程度 | 売買契約書に貼付 |
| 抵当権抹消登記費用 | 不動産1個1,000円＋司法書士報酬1〜2万円程度 | ローン完済に伴う手続き |
| ローン繰上返済手数料 | 無料〜数万円が中心（定率型は高額の場合も） | 金融機関により異なる |
| 譲渡所得税・住民税 | 譲渡所得×税率（長期20.315％／短期39.63％） | 売却益が出た場合 |
| 消費税 | 建物部分に課税される場合あり | 課税事業者に該当する場合 |
| 本人確認情報の作成費用 | 5〜10万円 | 権利証・登記識別情報を紛失している場合 |
投資用マンション売却費用の内訳
仲介手数料｜売買価格×3％＋6万円＋消費税
投資用マンションを仲介で売却する場合、最も大きい費用になりやすいのが仲介手数料です。売却価格400万円超の場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算され、2,000万円なら上限はおおよそ72.6万円となります。これは法令上の上限額であり、実際の金額は契約内容により異なります。なお、仲介を介さず買取業者との直接取引であれば仲介手数料は0円になります。印紙税｜契約金額に応じて数千円〜数万円程度
売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。軽減措置が適用される場合、契約金額1,000万円超5,000万円以下では本則2万円が1万円に軽減されます。この軽減措置は原則として2027年3月31日までに作成される契約書が対象です（適用期間は今後変動する場合があります）。また、電子契約であれば印紙税は課されません。抵当権抹消登記費用｜不動産1個1,000円＋司法書士報酬1〜2万円
ローンを完済すると、抵当権を抹消する登記が必要になります。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、一般的な区分マンションでは土地と建物で通常2,000円程度です。これに加えて司法書士に依頼する場合は、報酬として1〜2万円程度がかかるケースが多いです。ローン繰上返済手数料｜無料〜数万円が中心だが、定率型で高額になるケースも
ローンが残っている物件を売却する際は、繰上返済（一括返済）の手数料がかかる場合があります。金額は無料〜数万円が中心ですが、金融機関によっては残債に対して定率（1〜3％程度）の手数料を設定しているケースもあり、その場合は数十万円規模になることもあります。契約中の金融機関の条件を事前に確認しておきましょう。譲渡所得税｜保有期間に応じた税率が適用される
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で求め、税率は所有期間によって変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡は20.315％、5年以下の短期譲渡は39.63％となります。所有期間は実日数ではなく1月1日基準で判定される点に注意が必要です。 また投資用で特に注意したいのが減価償却の影響です。建物は保有期間中に減価償却され、帳簿上の取得費（簿価）が下がっていきます。そのため、売却価格が購入価格を下回っていても譲渡所得が発生し、課税されるケースがあります。手元に現金が大きく残らなくても税金が生じることがある、という点を押さえておきましょう。国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
消費税｜建物部分の売却で消費税が発生する場合がある
基準期間（原則として2年前）の課税売上高が1,000万円を超える課税事業者に該当する場合は、建物部分の売却に消費税の納税義務が生じることがあります。一方、免税事業者である場合は、売却代金そのものには原則として消費税はかかりません（土地部分は非課税です）。自分が課税事業者に該当するか不明な場合は、税理士等に確認しておくと安心です。本人確認情報の作成費用｜登記識別情報がない場合は5〜10万円
登記識別情報（いわゆる権利証）を紛失している場合は、司法書士による本人確認情報の作成費用として5〜10万円程度が別途かかることがあります。書類の有無は早めに確認しておきましょう。投資用マンション売却費用の支払いタイミング
契約時｜印紙税・仲介手数料の半金
売買契約を結ぶ時点では、契約書に貼る印紙税と、仲介で売却する場合は仲介手数料の半金を支払うのが一般的です。決済・引渡し時｜仲介手数料の残金・登記費用・ローン一括返済
決済・引渡しの時点では、仲介手数料の残金、抵当権抹消にかかる登記費用、そしてローンの一括返済（繰上返済手数料を含む）を精算します。これらの多くは売却代金の入金とあわせて精算される流れになります。売却の翌年｜譲渡所得税・住民税
譲渡所得税・住民税は、売却した年の翌年に確定申告を行って納付します。確定申告の期間は原則として翌年2月16日〜3月15日ですが、年により変動する場合があります。納税は売却から時間が空くため、納税資金を残しておくことが大切です。売却費用は現金で必要？決済時に売却代金から相殺されるケースも多い
投資用マンション売却後の手残り・トータル損益の考え方
売却時のマイナス＝投資の損失とは限らない
売却の場面だけを見ると損に見えても、それが投資全体の損失とは限りません。保有期間中に得られた節税効果、家賃によるキャッシュフロー、ローンの元本返済による残債の減少などを合算したトータルで損益を判断すると、評価が変わるケースも多いためです。【モデルケース】売却時は損に見えても、トータルで見ると評価が変わる一例
以下は考え方を単純化した一例です。金額はいずれも目安であり、実際の数値は物件・契約条件・税制の適用状況などにより異なります。
前提：購入価格2,000万円（全額ローン・金利2％・35年返済）／保有期間7年／売却価格1,850万円（購入時より150万円下落）。
| 売却時の収支（目安） | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 1,850万円 |
| 売却費用（仲介手数料・印紙税・登記費用など。売却価格の約5％） | ▲約90万円 |
| ローン残債（金利2％・35年返済で7年返済後の概算） | ▲約1,700万円 |
| 売却時の手残り（売却価格−費用−残債） | 約60万円 |
150万円値下がりし、手元にもほとんど残らないため、この場面だけを見ると「損」に見えます。しかし、保有していた7年間には次のような効果も得られています。
| 保有期間中（7年）の効果（目安） | 金額 |
|---|---|
| 家賃によるキャッシュフロー累計（ローン返済・経費差引後／年20万円×7年の目安） | ＋約140万円 |
| 減価償却等による節税効果の累計（年10万円×7年の目安） | ＋約70万円 |
これらを合算すると、売却時の手残り約60万円＋家賃キャッシュフロー約140万円＋節税効果約70万円＝約270万円のプラスとなり、保有期間を含めたトータルでは評価が変わるケースもあります。
上記は考え方を単純化したモデルケースです。本例では説明を簡潔にするため譲渡所得税は考慮していません。実際の損益は、取得費・減価償却累計・譲渡費用・所有期間・ローン残債・税制の適用状況等により異なります。判断に迷う場合は税理士等の専門家に確認しましょう。
費用を差し引いた手残りを把握する第一歩は「今の価格」を知ることから
投資用マンション売却にかかる費用や税金を踏まえた手取りを把握するうえで、起点になるのが「今の売却価格の目安」を知ることです。
マンション売却の費用に関するよくある質問
最後に、マンション売却の費用に関するよくある質問を紹介します。
まとめ
投資用マンションの売却費用は、売却価格の4〜6％が目安です。最も大きいのは仲介手数料ですが、ローンの繰上返済手数料や、減価償却の影響で生じる譲渡所得税、課税事業者の消費税など、投資用ならではの費用・税金にも注意が必要です。費用の多くは決済時に売却代金から精算されるケースが多く、必ずしも全額を現金で用意する必要はありません。判断にあたっては表面価格ではなく、保有期間中の損益も含めた実質的な手取りで考えることが大切です。まずは今の売却価格の目安を知ることから始めましょう。
【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年6月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。
