マンション売却ガイド

不動産売却時の固定資産税は誰が払う？精算の仕組み・日割り計算・確定申告まで解説

公開日：2026.07.10更新日：2026.07.10

「不動産を売却したら固定資産税は誰が払うの？」「売却した年の固定資産税は日割りで精算されるって本当？」と疑問に感じていませんか。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される税金ですが、不動産売却の際は引渡し日以降の分について買主との間で日割り精算を行うのが一般的です。

ただし、計算方法は契約内容によって異なる場合があるため、仕組みを理解しないまま売却を進めると、思わぬトラブルや損失を招いてしまう可能性もあります。また、不動産売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合は、固定資産税の精算金の扱いも含めて確定申告が必要になるケースがあります。そこで本記事では、投資用マンションの売却を主軸として不動産売却時の固定資産税の負担者や精算の仕組み、日割り計算の方法、確定申告での取り扱いまでわかりやすく解説します。売却を検討している方や、現在手続きを進めている方はぜひ参考にしてください。

不動産売却時も固定資産税は「1月1日時点の所有者」に課税される

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に対して課税される税金です。1年分の納税義務は、年の途中で物件を売却したかどうかに関係なく、この1月1日時点の所有者に生じます。そのため、年の途中で売却した場合でも、その年の納税通知書はオーナーである売主に届き、原則として1年分の納税義務は売主が負う形になります。賃貸中の投資用マンションであっても、所有者である売主に課税される点は変わりません。

売却後の固定資産税は翌年から買主に課税されるのが原則

売却の翌年以降は、新たな所有者である買主に課税されるのが原則です。ただし、課税対象は1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者（通常は登記名義人）を基準に判断されるため、登記のタイミングには注意が必要です。

年末の引渡しは登記のタイミングに注意たとえば、12月中に引渡しを終えても、1月1日時点で登記名義が売主のままになっていると、翌年分の納税通知書が売主に届いてしまう場合があります。年末の引渡しでは、所有権移転登記の手続きが年内に行われるか、司法書士や不動産会社に確認しておくと安心です。

不動産売却時の固定資産税は売主・買主で日割り精算するのが一般的

1月1日時点で登記名義が売主のままの場合、固定資産税は売主に対して請求されますが、引渡し日以降は実質的に買主が物件を所有することになります。そこで、固定資産税についても引渡し日を境に売主負担分・買主負担分を日割りで精算するのが一般的です。これは法律上の義務ではなく商慣行であり、具体的な精算方法は売買契約書で取り決めるのが通例です。以下では、日割り計算の起算日や計算式、精算のタイミングについて、詳しく見ていきましょう。

日割り精算の起算日｜関東は1月1日・関西は4月1日が主流

日割り精算の「起算日」は地域によって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日とするのが取引慣行上主流とされています。起算日が変わると売主・買主それぞれの負担割合も変わるため、どちらを起算日とするかは売買契約書であらかじめ確認しておくことが重要です。

日割り精算の計算式｜年税額×買主負担日数÷365日

買主負担額＝年税額 × 買主負担日数 ÷ 365日

買主が負担する金額は、「年税額 × 買主負担日数 ÷ 365日」で求めるのが一般的です。引渡し日から年末（または起算日の前日）までの日数を買主負担日数として按分し、残りを売主負担とします。うるう年は366日で計算するなど、契約内容により細部が異なる場合もあります。

精算のタイミング｜決済・引渡し時に売買代金と一緒に授受する

精算金は、決済・引渡しのタイミングで売買代金と合わせて授受されるのが一般的です。買主負担分を売主が受け取る形になり、別途振込などの手続きを設けないケースが多く見られます。

市街化区域内の不動産売却では都市計画税も課税・精算の対象になる

市街化区域内にある物件では、固定資産税に加えて都市計画税（制限税率0.3％）も課税され、精算の対象となるのが一般的です。固定資産税だけでなく、都市計画税についても買主との間で日割り精算の対象になり得ることを覚えておきましょう。都市計画税が課税されるかどうかや税率の扱いには地域差があり、市町村によって運用が異なります。税額は、市町村が発行する公課証明書や納税通知書、課税明細書などに固定資産税とあわせて記載されているのが一般的なため、精算前に確認しておくと負担額を把握しやすくなります。

総務省固定資産税の概要

不動産売却時の固定資産税精算をシミュレーション

起算日の違いで精算額がどの程度変わるのか、年税額12万円・6月30日引渡しを例にケース別に試算してみます。なお、以下で紹介するのはあくまで例であり、実際の金額は税額・引渡し日・契約内容により異なります。

関東（起算日1月1日）・6月30日引渡しの場合

起算日を1月1日とした場合、売主負担は1月1日〜6月30日の約181日分、買主負担は7月1日〜12月31日の約184日分となります。年税額12万円であれば、買主負担分は「12万円 × 184 ÷ 365 ≒ 約6万円」となり、売主は決済時に買主から約6万円を受け取る計算になります。

12万円 × 184 ÷ 365 ≒ 約6万円

関西（起算日4月1日）・6月30日引渡しの場合

同じ年税額12万円でも、起算日を4月1日とすると、買主負担は7月1日〜翌3月31日の約274日分となります。買主負担分は「12万円 × 274 ÷ 365 ≒ 約9万円」となり、関東の例と比べて売主が受け取る精算金が大きくなる計算です。起算日の違いだけで精算額に差が出るため、契約前に確認しておくと安心です。

12万円 × 274 ÷ 365 ≒ 約9万円

投資用マンション売却時の固定資産税の税務上の扱い

固定資産税は、保有中と売却した年とで税務上の扱いが変わります。以下では、投資用マンションについて毎年確定申告をしている前提のもと、保有中の不動産所得と、売却時の譲渡所得の両面から、税法上の扱いを整理します。

保有中の固定資産税は不動産所得の必要経費に計上できる

賃貸運用中に支払った固定資産税・都市計画税は、不動産所得の必要経費に算入できるのが一般的です。売却した年についても、引渡し前日までの保有期間に対応する分は、必要経費として扱えるケースが一般的です。按分の方法は個別事情により判断が分かれることがあるため、不明な場合は税理士等に確認しましょう。

買主から受け取った固定資産税の精算金は譲渡収入に算入する

買主から受け取った固定資産税の精算金は、税務上「立替金の返還」ではなく、譲渡収入（売却価格の一部）として扱うのが原則です。譲渡所得を計算する際の収入金額に含めて申告する必要があり、計上漏れがあると申告誤りにつながりやすいため注意しましょう。

国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

売主が支払った固定資産税は譲渡費用に含まれない

売主が負担した保有期間分の固定資産税は、譲渡所得の計算上の「譲渡費用」には含められないのが原則です。固定資産税は、賃貸期間中であれば不動産所得の必要経費として扱う一方、譲渡費用や取得費とは区分が異なります。経費・取得費・譲渡費用のいずれに当たるかを誤らないよう、区分には注意が必要です。

不動産売却の手残りを把握する第一歩は「今の価格」を知ること

固定資産税の精算や税務上の扱いを踏まえて実質的な手残りを把握するには、まず現時点での売却価格の目安を知ることが起点になります。

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不動産売却時の固定資産税に関するよくある質問

最後に、不動産売却時の固定資産税に関するよくある質問を紹介します。

Q賃貸中（オーナーチェンジ）でも固定資産税の精算はありますか？

賃貸中の物件であっても固定資産税の精算を行うのが一般的です。入居者の有無にかかわらず、固定資産税は所有者であるオーナーに課税されるため、売主・買主の間で日割り精算するケースが多く見られます。

Q受け取った精算金の申告を忘れるとどうなりますか？

A
譲渡収入の計上漏れとなり、追徴課税の対象となる可能性があります。固定資産税の精算金は売却価格に含めて申告するのが原則です。判断に迷う場合は税理士等に確認しましょう。

Q固定資産税を買主と売主で日割り精算しないケースはありますか？

A
あり得ます。日割り精算は商慣行であり、法律で義務付けられているわけではありません。当事者間で取り決めない場合や、精算を行わない合意となる場合もあります。精算を巡って折り合いがつかずトラブルになりそうなときは、仲介や買取を担当する不動産会社に相談しましょう。

Q不動産売却時の固定資産税には消費税はかかりますか？

A
固定資産税という税金そのものに消費税が上乗せされるわけではありません。ただし、精算金は売買代金の一部として扱われるため、売主が消費税の課税事業者である場合は、建物部分に相当する精算金が消費税の課税対象になることがあります（土地部分は非課税）。一般的な個人の賃貸オーナーは免税事業者に該当する場合が多く、その場合は課税されません。なお、仲介手数料や司法書士報酬などには消費税が課されるため、これらは固定資産税とは分けて考える必要があります。判断に迷う場合は税理士等に確認しましょう。

Q固定資産税以外で買主と売主で精算すべきお金はありますか？

A
マンションの場合、管理費や修繕積立金を引渡し日を基準に日割り精算するのが一般的です。このほか、土地を含む取引では実測精算（実測面積に基づく代金調整）を行うケースもあります。精算対象は物件や契約により異なるため、売買契約書で確認しましょう。

まとめ

固定資産税は1月1日時点の所有者であるオーナーに1年分が課税され、年の途中で売却しても納税義務は売主に生じます。引渡し日を境に売主・買主で日割り精算するのが一般的で、起算日は関東1月1日・関西4月1日が主流のため、契約前の確認が欠かせません。税務面では、保有中の固定資産税は不動産所得の必要経費、買主から受け取る精算金は譲渡収入に算入するのが原則です。市街化区域内では都市計画税の精算も対象になり得ます。手残りを正しく把握するためにも、まずは今の売却価格の目安を知ることから始めましょう。

【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年6月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。