投資用マンションの買取とは？仲介との違い・相場・メリットや税金を解

投資用マンションの買取とは？仲介との違い

結論から言うと、買取は「不動産会社が売主から物件を直接買い取る売却方法」です。これに対して仲介は、不動産会社が買主や買主となる業者を探して売買を成立させる方法です。まずは両者の違いを、スピード・価格・仲介手数料といった観点で整理します。下表は一般的な傾向をまとめた早見表で、実際の条件は物件やエリア、依頼先によって変わります。

買取｜不動産会社が物件を直接買い取る売却方法

買取（不動産会社が売主から物件を直接購入する取引）は、買主を市場で探す必要がないため、条件が折り合えば短期間で売買が成立しやすいのが特徴です。買い取った会社は、リフォームや再販、賃貸運用などを前提に購入します。投資用マンションの場合、賃貸中のまま所有者だけが変わる「オーナーチェンジ（入居者との賃貸借契約を引き継いだまま売買する取引）」の形でも売却できるケースが多く、入居者に退去を求めずに手放せる点が実務上のメリットです。

仲介｜買主を探して売却する方法との違い

仲介（不動産会社が買主を探す取引）は、広告や不動産流通ネットワークを通じて買主を募る方法です。買主が見つかるまでに時間がかかり、売却期間は3〜6か月程度になるケースが多く、成約時には仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限、売却価格800万円超の場合）が発生します。仲介会社は売主・買主のいずれか一方または双方から手数料を得るため、その分が売却価格や手残りに影響します。買取と比べると、期間や手続きの負担が大きくなりやすい点が主な違いです。

買取と仲介はどちらがよい？スピード重視か価格重視かで選ぶ

一般的には、早く確実性を高めて手放したいなら買取、時間をかけてでも高く売りたいなら仲介、と言われているケースが多いです。ただし、これは単純に言えるものではありません。仲介に出さず自社で直接買い取り・再販まで手がける会社の場合、間に立つ会社が少ないぶん、結果的に高値での買取につながるケースもあります。表面的な提示価格だけでなく、諸費用や手数料を差し引いた「実質的な手取り」で比較することが大切です。 投資用マンションの仲介と買取の違いについて、実質的な手取りの観点からより詳しく知りたい方は、投資用マンションの仲介と買取の違いは？「実質的な手残り」で考える本当の選び方もあわせてご覧ください。

投資用マンションを買取で売るメリット

買取には、投資用物件を所有するオーナーにとって、仲介とは異なる利点があります。とくに、仲介では買主が見つからず売れにくい物件でも、買取なら手放しやすいケースがある点は見逃せません。ここでは、オーナーの視点から主なメリットを一つずつ整理します。 仲介で売れにくい投資用マンションの原因や対処法について詳しく知りたい方は、投資用マンションが売れない8つの原因と対処法｜値下げ・買取切替の判断基準まで解説もあわせてご覧ください。

現金化が早い｜最短数日〜数週間で決済できる場合がある

買取では、不動産会社が直接の買主となるため、買主を探す期間が原則として不要です。条件がまとまれば、最短数日から数週間程度で決済まで進み、早期に現金化できる場合があります。相続や住み替え、他の投資への組み替えなどで資金化を急ぎたい場合に向いた方法と言えます。ただし、権利関係の確認や必要書類の準備状況によって期間は前後するため、スケジュールは依頼先とあらかじめ擦り合わせておくと安心です。

仲介手数料がかからない｜直接取引の場合

不動産会社が直接買い取る取引では、仲介が介在しないため、仲介手数料がかからないケースが多くなります。仲介の場合、手数料は売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限として発生します（売却価格800万円超の場合。800万円以下は2024年7月施行の特例により最大33万円（税込）となる場合があります）。この負担を抑えられる点はメリットです。 ただし、手数料の有無だけで単純に得と判断しない視点も大切です。仲介会社のなかには売主からの手数料を0円とする場合もありますが、その際は買主側から手数料やコンサルティング料を得ることで、結果的に売買価格が高く設定され、直接買い取る会社の提示額より手取りが少なくなる場合もあります。手数料の名目だけでなく、最終的な「手残り」で比較することをおすすめします。

周囲に知られず売却できる｜秘密を保ちやすい

買取は、不動産ポータルサイトなどへの広告掲載を前提とせずに進められるため、売却を検討している事実が周囲や入居者、勤務先などに知られにくいという利点があります。売却情報を広く公開したくない事情がある場合には、こうした形で静かに進めやすい点がメリットです。

投資用マンションを買取で売るデメリット・注意点

買取には早さや手軽さといった利点がある一方、メリットと表裏の注意点もあります。ここでは、押さえておきたいポイントを具体的に整理します。

買取価格が市場価格よりやや低くなりやすい

不動産会社は再販や賃貸運用を前提に買い取るため、買取価格は再販時の販売価格から会社の利益やコストを差し引いた水準になります。ただし、昨今の投資用マンション市場では再販時の利益率が10%に満たない水準で買い取る会社も多く、「市場価格の◯%が目安」と一律には言えません。買取を依頼する物件の販売が得意な会社であれば、高額査定になるケースもあります。相場感をつかむ際は、公的な価格指標もあわせて確認しておくと判断しやすくなります。なお、相場の数値は時期によって変動するため、最新の水準を確認することをおすすめします。

国土交通省 不動産価格指数

悪質な買取業者や詐欺に注意が必要

買取を進めるうえでは、極端に高い査定額を提示してくる業者や、これまで取引のない相手から届く高額査定のダイレクトメールなどには注意が必要です。高い査定額で契約を促しておきながら、後から値下げ交渉に持ち込むといった手法が見られる場合もあります。提示された金額の妥当性は、他社の査定結果や公的な相場データと照らし合わせて確認することが大切です。複数の情報源で裏付けを取りながら、慎重に判断するようにしましょう。

投資用マンションの買取価格の決まり方・相場

投資用マンションの買取価格は、マイホームとは異なるロジックで決まる点が特徴です。買主の多くは自分で住むわけではないため、室内の見栄えよりも収益性や担保評価といった「数字」を重視する傾向があります。ここでは、投資用特有の価格の決まり方を整理します。

収益還元法｜年間純収益（NOI）÷還元利回りが基準

投資用マンションの価格は、収益還元法（物件が生み出す収益をもとに価格を算定する考え方）が基準になるケースが多くなります。具体的には、年間の純収益（NOI＝家賃収入から管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費を差し引いた額）を還元利回りで割って価格の目安を求めます。利回りには、経費を考慮しない表面利回りと、経費を差し引いた実質利回りがあり、どちらを用いるか、また空室率や賃料などの想定条件によって結果が変わります。実際の査定では、これらの前提を確認しておくことが大切です。

銀行評価が価格の上限になりやすい｜買主の多くが融資を利用

投資用マンションの買主は、購入資金に融資を利用することが多いため、金融機関の担保評価（銀行評価）が価格を考えるうえで大きな影響を与えます。銀行評価が伸びにくい物件は、買主が希望額の融資を受けにくく、結果として提示価格が抑えられやすい傾向があります。ただし、銀行評価はあくまで価格を考える一つの目安であり、退去後の賃料引き上げなどを見込む買主が評価を上回る価格を提示することもあるため、絶対的な上限と決めつけられるものではありません。

築年数・法定耐用年数・旧耐震なども価格に影響する

築年数や法定耐用年数（税務上、建物の価値を計算する際に用いる年数）、旧耐震（1981年5月31日以前の耐震基準で建てられた物件）といった要素も、価格に影響します。とくに法定耐用年数を超えた物件や旧耐震の物件は、融資期間が短くなったり融資が付きにくくなったりする場合があり、買主が付きづらく価格が上がりづらい傾向があります。一方で、立地や賃料水準によっては評価が出やすいケースもあるため、物件ごとに個別の確認が必要です。

投資用マンションを買取業者に売る流れ

投資用マンションを買取で売却する場合、査定から決済・引渡しまで、おおむね次のような流れで進みます。ここでは一般的な手順を時系列で整理します。

査定依頼｜収益物件に強い会社に相談する

はじめに、現行賃料・利回り・ローン残債・保有期間などの情報を整理したうえで、収益物件の取り扱いに強い会社へ査定を依頼します。投資用は、マイホーム向けの査定とは評価の視点が異なるため、収益物件の実績がある会社に相談するとスムーズに進みやすくなります。なお、投資用では多数の業者へ一斉に情報を出すと、不特定多数の業者から営業連絡が入るほか、所有者リストとして情報が出回るリスクや、実現不可能な高額査定を提示され媒介契約を結んだもののまったく動きがない状態となるリスクがあります。まずは実績があり信頼できる会社に絞って相談し、相場感をつかむ進め方がおすすめです。特に販売が得意な会社と直接やり取りできた場合、思わぬ高額査定につながることもあります。

買取価格の提示・条件交渉｜金額と引渡し時期を確認

査定を経て買取価格が提示されたら、金額だけでなく、引渡し時期や賃貸借契約の引継ぎ条件（オーナーチェンジの場合の敷金・保証金の扱いなど）もあわせて確認します。提示条件に疑問があれば、根拠を確認しながら交渉を進めます。複数の要素を総合的に見て、実質的な手取りが見合うかどうかを判断することが大切です。

売買契約・決済・引渡し｜ローンの一括返済と抵当権抹消

条件が整ったら売買契約を結び、決済日に代金の受け取りと物件の引渡しを行います。ローンが残っている場合は、決済時に受け取った代金で残債を一括返済し、あわせて抵当権抹消の登記手続きを行うのが一般的です。なお、金融機関によっては繰上返済手数料が発生する場合があるため、事前に確認しておくと安心です。

投資用マンションを買取業者に売る際にかかる費用

投資用マンションの売却では、税金とは別に、売買や決済にともなう費用が発生します。ここでは主な費用の目安を、2026年7月時点の情報として整理します。税金のうち、売買時に生じる印紙税についてもこの章で扱います。

印紙税｜売買契約書に貼付する収入印紙

不動産の売買契約書には、記載金額に応じた収入印紙の貼付が必要で、これが印紙税にあたります。不動産譲渡契約書には軽減措置が設けられており、対象となる契約の作成期限は2027年3月31日までとされています（適用期間は今後変動する場合があります）。また、書面ではなく電子契約で締結する場合には、印紙税は課されません。具体的な税額は契約金額によって異なるため、契約前に確認しておきましょう。

国税庁 No.7108 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

抵当権抹消費用｜登録免許税と司法書士報酬

ローンを利用している物件を売却する際は、完済にあわせて抵当権抹消の登記が必要になります。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、マンションの場合は土地と建物を合わせて通常2,000円程度です。あわせて、手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬として1〜2万円程度が目安となります。金額は物件や依頼先によって異なるため、事前に見積もりを確認しておくとよいでしょう。

法務局 住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）

ローンの繰上返済手数料｜金融機関により異なる

残債を一括返済（繰上返済）する際には、金融機関によって手数料が発生する場合があります。無料〜数万円程度が中心ですが、残債の1〜2%程度の定率型では高額になることもあります。要否や金額は金融機関やローンの種類によって異なるため、返済方法や手続きの流れとあわせて、借入先の金融機関にあらかじめ確認しておくと安心です。

投資用マンションを買取業者に売却するときにかかる税金

投資用マンションを売却して利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。投資用ならではの論点もあるため、順に整理します。以下は2026年7月時点の情報に基づく解説であり、個別の判断は専門家への相談をおすすめします。

譲渡所得税｜保有期間で税率が変わる

不動産の売却益（譲渡所得）には、譲渡所得税（不動産を売って得た利益に課される税金）がかかります。譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算します。税率は所有期間によって変わり、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超える場合は長期譲渡として約20.315%、5年以下の場合は短期譲渡として約39.63%が適用されます。ここで注意したいのは、所有期間が「売却した年の1月1日時点」で判定される点です。実日数では5年を超えていても、1月1日基準では短期に該当する場合があるため、売却のタイミングには注意が必要です。

国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算／国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

投資用マンションの売却にかかる税金や節税、確定申告のポイントについて詳しく知りたい方は、投資用マンションの売却にかかる税金はいくら？2026年の最新ルールと節税・確定申告のポイントを解説もあわせてご覧ください。

売却価格＜購入価格でも譲渡所得税がかかるケースがある

「購入時より安く売るのだから税金はかからない」と考えがちですが、必ずしもそうとは限りません。投資用マンションでは、保有期間中に減価償却（建物の価値を年数に応じて費用計上する会計処理）が進み、取得費（簿価）が下がっていきます。その結果、売却価格が購入価格を下回っていても、計算上は譲渡所得が生じ、課税されるケースがあります。実際の税額は取得費や減価償却の累計などによって変わるため、個別の試算は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

消費税｜個人の売主は原則かからない（課税事業者は建物分に注意）

個人の免税事業者が投資用マンションを売却する場合、売却代金そのものには原則として消費税がかかりません。また、土地の譲渡はそもそも非課税とされています。一方で、基準期間の課税売上高が1,000万円を超える課税事業者の場合は、建物部分の売却に消費税がかかる点に注意が必要です（2026年7月時点）。自分が課税事業者に該当するかどうかの判定は複雑になりやすいため、不明な場合は税理士などの専門家に確認しながら進めると安心です。

国税庁 No.6201 非課税となる取引／国税庁 No.6501 納税義務の免除

まずは投資用マンションの想定買取価格を把握することから

投資用マンションの売却を検討するうえで、最初の一歩は現時点での想定売却価格・買取価格の目安を知ることです。相場感がわかれば、買取と仲介のどちらが自分の状況に合うか、手取りがどの程度になるかを判断しやすくなります。

投資用マンションの買取に関するよくある質問

投資用マンションの買取に関する、よくある質問をまとめました。

まとめ

投資用マンションの買取は、早期・確実に手放しやすい一方、再販の利益を見込むぶん買取価格が低くなる場合もあります。ただし、販売が得意な会社に依頼できれば、高額査定になるケースもあります。価格は、収益還元法や銀行評価をもとに決まる場合が多く、マイホームとは異なるロジックで判断される点が特徴です。税金面では、減価償却によって売却益が出やすい点や、所有期間による税率の違いに注意が必要です。まずは想定価格を把握することが、納得のいく売却に向けた第一歩になります。

【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年7月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。