マンション売却で消費税はかかる？個人・法人・課税事業者別に徹底解説【2026年版】

マンション売却にかかる消費税は、「誰が売るか」だけでなく「その取引が事業として行う資産の譲渡に該当するか」、さらに「売主が課税事業者か免税事業者か」で扱いが分かれる、複雑な論点です。

一般の個人が自宅マンションを売却する場合は、そもそも消費税の課税対象外（不課税）となり消費税はかかりません。一方、法人や課税事業者が事業として行う売却では、一般的に建物部分が消費税の課税対象になります。さらに、賃貸用マンションの売却は、売主が課税事業者か免税事業者かによって実際に消費税がかかるかどうかが変わるため、自分のケースがどの区分に入るのかを整理する必要があります。

本記事では、売主の区分別の課税ルールと、土地・建物・仲介手数料の扱いを整理します。

マンション売却の消費税は「誰が売るか」で決まる

マンション売却の消費税は、売主の区分と、その取引が「事業として行う資産の譲渡」に該当するか、そして売主が課税事業者か免税事業者かで判定します。3つの区分に分けて整理します。

個人売却｜原則として消費税はかからない

自分が住んでいた自宅マンションを、事業ではなく個人として売却する場合、消費税はかかりません。マイホームの売却は反復継続して行うものではなく、「事業者が事業として行う取引」に該当しないため、そもそも消費税の課税対象外（不課税）となるためです。

一方、賃貸用マンション（投資用マンション）の売却については、「事業として行う資産の譲渡」に該当し、売主が課税事業者か免税事業者かによって扱いが変わります。「個人が売れば必ず消費税がかからない」わけではない点に注意が必要です。

法人売却｜課税事業者なら建物部分が課税

法人が所有するマンションを売却する場合、その譲渡は事業者が事業として行う取引に該当し、建物部分は消費税の課税取引となります。土地部分は消費税法上の非課税取引なので、契約書の中で建物と土地の代金を明確に区分することが重要です。

ただし、実際に消費税の納税義務が生じるのは、その法人が課税事業者である場合です。設立間もない法人や、基準期間の課税売上高が1,000万円以下の法人など、免税事業者に該当する場合は納税義務が免除されます。事業用不動産を保有する法人の多くは課税事業者に該当しますが、自社の納税義務の有無は事前に確認しておきましょう。

個人事業主・課税事業者｜基準期間の売上が1,000万円超なら課税

個人事業主であっても、消費税法上の「課税事業者」に該当する場合は、事業用資産の売却で建物部分に消費税が課税されます。課税事業者の判定は、原則として「基準期間（個人の場合は売却年の前々年）の課税売上高が1,000万円超」かどうかで行います。

たとえば2026年に売却する場合、2024年の課税売上高が1,000万円を超えていれば課税事業者となり、建物部分の譲渡対価に消費税の納税義務が発生します。なお、住宅用の家賃収入は消費税法上「非課税売上」とされるため、課税売上高には含まれません。

また、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であっても、特定期間（個人の場合は前年の1月1日〜6月30日）の課税売上高と給与等支払額がいずれも1,000万円を超える場合は課税事業者になります。さらに、適格請求書発行事業者（インボイス）の登録を受けた場合は、課税売上高にかかわらず課税事業者となります。

マンション売却で消費税が課税される範囲

課税事業者がマンションを売却する場合でも、譲渡対価のすべてが課税対象になるわけではありません。建物と土地で扱いが異なります。

建物部分｜課税対象

建物の譲渡対価には、原則として消費税が課税されます。居住用・事業用を問わず、建物そのものを売却する取引は消費税法上の課税取引です。

誤解しやすいのが、「住宅の家賃収入は非課税」というルールとの違いです。住宅の家賃は非課税ですが、その建物自体の売却（譲渡）は課税取引にあたります。したがって、居住用賃貸マンションだからといって建物部分が「非課税」になるわけではない点には注意しましょう。

土地部分｜非課税

土地の譲渡は、消費税法上、非課税取引と定められています。マンションを建物と土地で構成された物件として売却する場合も、土地の譲渡対価部分には消費税はかかりません。

建物と土地の按分方法

マンション売却では、譲渡対価を建物と土地に按分する必要があります。主な按分方法は次の3つです。

• 契約書での区分｜売主と買主が合意した建物・土地の代金を契約書に明記する方法。
• 固定資産税評価額按分｜建物と土地の固定資産税評価額の比率で按分する方法。実務上スムーズであるため採用されることが多い。
• 鑑定評価｜不動産鑑定士による評価で按分する方法。費用がかかるが客観性が高い。

売主（課税事業者）にとっては、建物の比率が低い方が消費税の納税額が減るためメリットがあります。

一方、買主（法人）の立場では、建物の比率を上げた方が購入後の減価償却費を多く計上できるメリットがあるため、按分比率は売主と買主の利害が対立しがちです。最終的には、固定資産税評価額の比率で按分する方法が、客観性が高くトラブルになりにくいため、実務上もっとも採用されやすい方法です。

マンション売却に伴う仲介手数料にかかる消費税

売主自身が課税事業者でない場合でも、仲介会社に支払う仲介手数料には消費税が課税されます。仲介会社が課税事業者として手数料を受け取る取引だからです。

仲介手数料は消費税課税

仲介手数料は、不動産会社が課税事業者として提供する仲介サービスに対する対価であり、消費税の課税対象です。仲介手数料の表示が「3％＋6万円」と書かれていても、実際の請求は「3％＋6万円＋消費税」が上限です。

計算例｜売却価格3,000万円のケース

売却価格3,000万円のマンションを仲介で売却した場合の仲介手数料を計算します。

個人売主でも、この消費税は支払う必要があります。直接取引であれば仲介手数料そのものが発生しないため、仲介手数料相当額の負担を抑えられます。

マンション売却の消費税シミュレーション

売主の区分による消費税の違いを、3つのケースで具体的に確認します。

①個人がマンションを売却

会社員のAさんが、自分が住んでいた居住用マンション（売却価格3,000万円）を売却するケースです。事業行為に該当しないため、譲渡対価に消費税はかかりません。仲介手数料の消費税9.6万円は支払いますが、譲渡対価そのものに納税義務はありません。

②法人がマンションを売却

課税事業者B社が事業用マンションを売却するケース（本体価格5,000万円：建物2,000万円・土地3,000万円、いずれも税抜）。建物部分2,000万円に消費税10％＝200万円が加算され、買主の支払総額は5,200万円になります。土地3,000万円は非課税です。

この200万円は売上に係る消費税として申告しますが、実際の納付税額は、課税期間全体の課税売上に係る消費税額から、課税仕入れに係る消費税額（仕入税額控除）を差し引いて計算します。そのため、納付額が必ずしも200万円になるわけではありません（簡易課税を選択している場合は別途計算）。

③個人事業主（課税事業者）が売却

個人事業主Cさんが事業専用マンションを売却するケース（本体価格4,000万円：建物1,500万円・土地2,500万円、いずれも税抜）。建物1,500万円に消費税150万円が加算されます。土地2,500万円は非課税です。

なお、この150万円は売上に係る消費税であり、最終的な納付税額は仕入税額控除を反映して計算されます。もし、自宅兼事務所のように居住用と事業用が混在する物件の場合は、建物のうち事業用部分のみが課税対象となり、自宅部分は課税対象外です。その場合は用途別に按分計算が必要になります。

マンション売却の消費税に関する注意点

マンション売却の消費税で見落としやすい注意点を2つ整理します。インボイス制度や混合用途物件の扱いは、特に注意が必要です。

課税事業者の場合はインボイスの発行が必要

課税事業者がマンションを売却する場合、買主から適格請求書（インボイス）の発行を求められることがあります。買主が法人や課税事業者の場合、消費税の仕入税額控除を受けるためにインボイスが必須となるため、実務上は買主側から発行依頼が来るのが一般的です。

ただし、インボイスを発行できるのは、税務署に登録した「適格請求書発行事業者」に限られます。買主が仕入税額控除を必要とする取引では、あらかじめ適格請求書発行事業者の登録を確認しておきましょう。

適格請求書には、次の項目を記載する必要があります。

• 発行者の氏名または名称、適格請求書発行事業者の登録番号
• 取引年月日
• 取引内容（建物・土地の区分、税率ごとの金額）
• 税率ごとに区分した対価の額（税抜または税込）
• 税率ごとに区分した消費税額
• 買主の氏名または名称

これらが不足していると、買主側で仕入税額控除を受けられず、取引価格や条件に影響する場合があります。

居住用と事業用が混在する場合は按分計算が必要

自宅兼事務所のように、居住用と事業用が混在するマンションを売却する場合は、用途別に按分計算が必要となるケースが多くなります。事業用部分の建物のみが課税対象となり、自宅として使用していた居住用部分の譲渡は、事業として行う取引ではないため消費税の課税対象外です。

按分は使用面積比率や使用実態に基づいて行うのが一般的で、按分方法を間違えると過大納税や納税漏れにつながるため、税理士に相談しながら進めましょう。

マンション売却の消費税で迷ったら専門家への相談がおすすめ

消費税の判定は、課税事業者の判定、家賃収入の性質、建物と土地の按分、インボイスの発行など、論点が多岐にわたります。複雑な判定が必要な場合は税理士への相談が安全ですが、その前提となる「いくらで売れるか」の目安は、まずWEB査定で把握しておくとスムーズです。

マンション売却の消費税に関するよくある質問

マンション売却の消費税に関して、相談現場で繰り返し聞かれる質問をまとめました。

まとめ

マンション売却の消費税は、売主の区分と取引の性質によって扱いが大きく変わります。自宅マンションを個人として売却する場合は、事業として行う取引に当たらず消費税の課税対象外です。一方、法人や課税事業者が事業として行う売却では、建物部分が課税対象になります。

賃貸用マンションの売却では、建物の譲渡そのものは課税取引ですが、実際に消費税がかかるかどうかは売主が課税事業者か免税事業者かで決まります。仲介手数料は売主区分にかかわらず消費税の課税対象であり、課税事業者として売却する場合はインボイスへの対応も必要になります。判定が複雑なケースでは税理士に確認しながら進めるのが安全です。

【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令は2026年4月時点の情報に基づいており、今後改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。