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東京の不動産売却はどこに頼む？相場の今と投資用マンション売却のポイントを徹底解説
東京の不動産を売却したいとき、「どこに頼めばよいのか」「今は売却するタイミングなのか」と迷う方は多いのではないでしょうか。個別ケースは物件にもよりますが、東京は他のエリアと比較しても賃貸需要と投資家・買取業者の層が厚く、賃貸中（オーナーチェンジ）の投資用マンションでも売却しやすい市場とされています。一方で、業者ランキングや一括査定サイトの情報も多く、依頼先選びを誤ると手取りに影響する場合があります。
本記事では、東京の投資用マンション・ワンルームマンションを所有するオーナーに向けて、相場の確認方法、依頼先の選び方、売却の進め方と税金の要点を順に解説していきましょう。
東京の不動産売却の今｜相場と見通しの確認方法
東京のマンション価格の推移
価格の長期的な水準は、国土交通省が公表する「不動産価格指数」（2010年平均を100とした価格動向の指標）で確認できます。2025年12月分（2026年3月公表）では、全国のマンション（区分所有）の指数は225.1（季節調整値）と、2010年平均の2倍を超える水準にあります。 直近の動きは、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が毎月公表する成約データが参考になるでしょう。2026年7月度の月例マーケットウオッチ（2026年8月10日公表）によると、首都圏の中古マンションの成約㎡単価は84.17万円/㎡で前年同月比マイナス1.5%と3か月連続で下落、成約価格は5,267万円で前年同月比マイナス0.7%とほぼ横ばいでした。長期的には高い水準にあるものの、足元では横ばい〜わずかな調整の動きが見られるといえるでしょう。東京23区・都下といったエリア別の相場や利回りの詳細は、「東京のマンション価格はいくら？投資用ワンルームの相場・利回り・売り時を解説」で解説しています。今後の見通しの考え方
「東京の不動産価値は今後下がるのか」は多くの方が気にする点ですが、市況を正確に予測することは専門家でも難しいのが実情です。そのため、予測に頼るのではなく、不動産価格指数や成約データ、金利動向といった公表データを定期的に確認しながら判断するのが現実的な考え方といえます。 金利については、日本銀行が2026年6月の金融政策決定会合で政策金利を1.0%程度へ引き上げ、7月の会合では据え置きとしています（2026年8月時点）。投資用マンションの買主の多くは融資を利用するため、金利が上昇すると購入需要や価格に影響する場合があります。「もう少し上がるまで待つ」という判断にも、待っている間に金利や築年数などの条件が変わるリスクがある一方、「下がる前に急いで売る」判断にも予測が外れるリスクがあります。どちらか一方に決め打ちせず、お持ちの物件の想定売却価格が目標額や残債に対してどの位置にあるかを基準に判断するとよいでしょう。東京の投資用マンションが売却しやすいとされる理由
賃貸需要が高い｜単身世帯の多さが投資家の需要につながるとされる
東京は単身世帯と転入者が多く、賃貸需要が高いエリアです。総務省統計局の2020年国勢調査では、東京都の一般世帯に占める単独世帯の割合は50.26%と全国で最も高く（全国平均は38.0%）、総務省統計局が2026年2月に公表した「住民基本台帳人口移動報告（2025年）」でも、東京都は6万5,219人の転入超過（外国人を含む）で全国最多でした。 こうした人口動態は、ワンルームマンションをはじめとする単身者向け賃貸住宅の需要を支える要因とされ、賃貸需要が見込めるエリアの物件は、収益物件として買主（投資家）の需要も見込みやすいとされています。買主候補の層が厚い｜投資家・買取業者が集中している
投資用マンションの買主は、マイホーム（自分・家族が住む住宅）を探す個人ではなく、投資家や不動産会社（買取業者）が中心です。東京はこうした買主候補が集中しているエリアで、物件の流動性（売りたいときに買主が見つかりやすい度合い）が高いとされています。 価格の決まり方も、マイホームとは異なるものです。投資用マンションの価格は、収益還元法（年間家賃÷期待利回りで価格を求める手法）や現行賃料、買主が利用する金融機関の評価（銀行評価）の影響を受けやすいと言われています。同条件の物件であれば、東京の物件は賃料水準が高く金融機関の評価も出やすいとされ、賃貸中（オーナーチェンジ）のままでも売却が成立しやすい市場といえるでしょう。東京の不動産売却はどこに頼む？｜依頼先の選び方
業者ランキングではなく投資用物件の売却実績で選ぶ
「東京 不動産売却」と検索すると多くの業者ランキングが見つかりますが、ランキングの順位は、お持ちの物件（投資用・賃貸中）に合う会社の順番とは限りません。マイホームの売却が得意な会社と投資用物件の売却が得意な会社は異なることも多いためです。 依頼先は、順位や知名度ではなく、投資用マンションの売却実績があるか、収益還元法・現行賃料・銀行評価に基づいて査定額の根拠を説明できるかで選びましょう。取引事例の件数やエリア、どのような買主に販売しているかを聞き、説明の具体性を確認するのがおすすめです。 依頼先となる会社選びの4つの基準について詳しく知りたい方は、「ワンルームマンション売却はどこに頼むのがおすすめ？依頼先選びの基準と注意点を徹底解説」もあわせてご覧ください。一括査定・マッチングサイトの注意点｜不特定多数への情報開示リスク
一括査定サイトやマッチングサイトは、仕組み上、物件情報や連絡先が複数の会社へ同時に共有されます。そのため営業連絡が増えやすく、情報が渡る範囲を事前に把握しづらい場合があります。また、査定額は成約価格を保証するものではないため、金額の高さだけで選ばず、査定根拠の説明を確認することが大切です。 不特定多数に情報を出すよりも、投資用マンションの売却実績があり信頼できる会社に絞って相談し、必要に応じてセカンドオピニオンを取るのがおすすめです。その際、知名度や会社の規模ではなく、東京の投資用マンションの販売に強く、査定根拠を説明できるかで選ぶ視点を持ちましょう。投資用物件の販売に営業力のある専門の会社のほうが、大手の不動産会社より買取価格が高くなる場合もあります。仲介と買取は実質的な手取りで比較する
売却方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。投資用マンションの買主は仲介でも不動産会社や投資家が中心のため、「仲介会社を通して業者に買ってもらう」か「業者に直接買い取ってもらう」かの違いとして捉えると分かりやすいでしょう。 比較する際は、表面の売買価格ではなく、「仲介での売買価格−仲介手数料」と「直接買取の会社の買取価格」を実質的な手取りで比べることが大切です。仲介手数料の法令上の上限は売買価格×3%＋6万円＋消費税（800万円超の場合）で、800万円以下は2024年7月施行の特例により最大33万円（税込）を受領できる場合があります。 仲介と買取の違いや選び方について詳しく知りたい方は、「投資用マンションの仲介と買取の違いは？「実質的な手残り」で考える本当の選び方」もあわせてご覧ください。東京の不動産売却の進め方と税金の要点
売却の流れ｜遠方に住んでいても進めやすい
売却は、おおむね「査定依頼→依頼先・方法の決定→売買契約→決済・引渡し→翌年の確定申告」の流れで進みます。賃貸中の投資用マンションは、入居者がいる状態のまま買主に賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジで売却するのが一般的で、室内の内覧は基本的にできないため、賃貸借契約書や現行賃料などの資料をもとに取引が進みます。 そのため、地方在住など遠方のオーナーでも、査定から契約までオンラインや郵送で進められるケースが多く、現地に何度も足を運ぶ必要はあまりありません。決済・引渡しも、司法書士を通じた書類のやり取りや、事前の本人確認・書類準備で対応できる場合があるため、依頼先に進め方を確認しておきましょう。売却によって譲渡所得（売却益）が出た場合の確定申告は、売却した年の翌年に手続きするのが原則です。 売却後の確定申告に必要な書類や書き方、期限について詳しく知りたい方は、「投資マンションの売却後に確定申告は必要？書類・書き方・期限を初心者向けに徹底解説」もあわせてご覧ください。相場が高い局面こそ税金を確認する｜5年ルールと減価償却
相場が高い局面では売却益（譲渡所得）が出やすく、その分、税負担の確認が重要になります。譲渡所得税（所得税・住民税）の税率は、所有期間が5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%と大きく異なり、所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。実日数では5年を超えていても短期譲渡に該当する場合があるため、売買契約の前に購入時の売買契約書や登記事項証明書で取得日を確認し、売却予定年の1月1日時点で5年を超えているかを確かめておきましょう。なお、所有10年・15年・20年以内といった年数の節目も、売却を検討する一つの材料になり得ます。 もう一つ注意したいのが減価償却です。投資用マンションの取得費は、購入価格そのものではなく、建物部分から減価償却費相当額を差し引いた金額（簿価）で計算されます。長く所有するほど取得費は小さくなるため、売却価格が購入価格を下回っていても、税金の計算上は譲渡所得が出て課税されるケースがあります。「安く売ったから税金はかからない」と考えず、事前に税額の目安を試算し、判断に迷う場合は税理士等の専門家に確認しましょう。東京の不動産売却の第一歩は「今の価格」を知ることから
FANTAS checkのWEB査定依頼は、オンラインで30秒の入力で完了。
面倒な手続きやしつこい営業電話はなく、現時点での東京の投資用マンションの想定売却価格の目安を確認できます。 直接取引のため仲介手数料は0円。最短翌日契約でスピード売却にも対応できます。さらに、人力中心の不動産業界に対し、FANTAS checkはAIを活用した少数精鋭体制で運営しているため、人件費を抑えた分を売却価格に還元できる仕組みになっています。遠方にお住まいの方も、まずは価格の目安を確認することから始めてみてください。東京の不動産売却に関するよくある質問
Q東京の不動産売却はどこに頼むのがよいですか？
A 投資用マンションの場合は、業者ランキングの順位ではなく、投資用物件の売却実績があり査定額の根拠を説明できる会社に絞って相談するのがおすすめです。
Q東京の不動産価値は今後下がりますか？
A 市況を正確に予測することは難しく、一律にはいえません。国土交通省の不動産価格指数や金利動向などの公的データを確認しながら、お持ちの物件の想定売却価格と目標額の差で判断するのがおすすめです。
Q売却したときの税金・確定申告はいつですか？
A 譲渡所得（売却益）が出た場合は、売却した年の翌年に原則として確定申告を行い、所得税を納付します。住民税は翌年度に課されます。納税資金を残しておくと安心です。
Q遠方に住んでいても東京の物件を売却できますか？
A 査定から契約・決済まで、オンラインや郵送で進められるケースが多く、遠方にお住まいでも売却は可能です。賃貸中の場合はオーナーチェンジとして売却するのが一般的です。
まとめ
【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年8月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。
