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東京のマンション価格はいくら？投資用ワンルームの相場・利回り・売り時を解説
東京のマンション価格は歴史的な高値圏にありますが、投資用マンション（ワンルーム・コンパクト）の価格は、実需のファミリーマンションとは別に「利回り」と「現行賃料」で評価されます。賃貸需要が強い東京は利回りが低い（＝価格が高い）一方で、銀行評価も底堅い傾向です。実需の感覚だけで価格を判断すると、想定していた金額と数十万〜数百万円規模で差が出ることもあります。
本記事では、東京の投資用マンションの価格・利回りの相場をエリア別に整理し、収益還元法で決まる価格軸や価格が高い要因を押さえたうえで、高値圏の今を踏まえた売却の考え方を順に整理します。
東京の投資用マンション価格・利回りの最新相場【2026年最新】
東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch（2026年4月） ／ 日本不動産研究所 第53回 不動産投資家調査（2025年10月）
投資用マンションの価格は収益還元法で決まる
実需のファミリーマンションが㎡単価や周辺の成約事例で評価されやすいのに対し、投資用マンションの価格は、年間家賃と買主が求める期待利回りから逆算する「収益還元法」で決まる傾向があります。たとえば年間家賃が120万円、期待利回りが4%なら、価格の目安は120万円÷4%＝3,000万円という考え方です。つまり、室内の内装や見栄えよりも、現行賃料がいくらで、どの程度の利回りが見込めるかが価格を左右しやすい点が、実需との大きな違いです。東京の投資用マンション価格・利回りの推移
東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch（2026年4月） ／ 国土交通省 不動産価格指数（住宅）
東京23区の投資用マンションの価格・利回り水準
都心3区（千代田・中央・港）｜高価格・低利回り
都心3区（千代田・中央・港）は、資産性が高く価格も高い一方、利回りは低めになりやすいエリアです。賃貸需要と資産価値への評価が強く、表面利回りは3.2〜3.3%程度にとどまるケースもみられます。値上がり期待（キャピタルゲイン）を重視する買主が多く、利回りだけでは割高に見えても、底堅い需要を背景に買主の関心を集めやすい傾向があります。城南・城西（目黒・世田谷・渋谷など）｜中価格・中利回りのバランス型
城南・城西（目黒・世田谷・渋谷など）は、住宅需要が安定し、価格・利回りともに都心3区に次ぐ水準になりやすいエリアです。直近では価格の上昇が目立ち、表面利回りは4%台後半になるケースもみられます。資産性と収益性のバランスを取りやすく、幅広い買主層からの需要が期待しやすい点が特徴です。城東・城北（江東・墨田・北など）｜相対的に高利回り
城東・城北（江東・墨田・北など）は、価格が都心3区より抑えめで、相対的に高い利回りを狙いやすいエリアです。表面利回りが4%台後半〜5%程度になるケースもあり、利回りを重視する投資家にとって投資対象となりやすい一方、エリアや駅距離による賃貸需要の差が出やすい点には留意が必要です。東京の投資用マンション価格が高い理由
高値圏の東京で投資用マンションを売却するポイント
【要注意】相場・銀行評価を基準に現実的な価格を設定する
相場・銀行評価から大きく離れた価格は売却が長期化しやすい 高値圏ほど強気の価格を付けたくなりますが、相場や銀行評価から大きく離れた価格は、買主の融資が付きにくく、結果として売却が長期化しやすくなります。長期化すると「売れ残り」と見られ、かえって条件を下げざるを得なくなるケースもあります。そのため、相場と銀行評価を起点に現実的な価格を設定するほうが、結果的に早期かつ有利な売却につながりやすいでしょう。価格を調整する場合も、自分から短期間に何度も下げるのではなく、買主の指値に応じる形で段階的に対応するのもおすすめです。
東京での投資用マンション売却の第一歩は「今の価格」を知ることから
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Q東京の投資用マンション価格はまだ上がりますか？
A エリアや金利によります。都心・駅近など賃貸需要が強いエリアは底堅く推移しやすい一方、先行きは金利と賃料の動向に左右されます。今後を断定することは難しいため、相場の推移を定期的に確認することをおすすめします。
Q利回りが低い東京の物件は売りにくいですか？
A 利回りが低くても、賃貸需要と銀行評価が底堅ければ比較的買い手は付きやすい傾向があります。投資用マンションの価格は収益還元と現行賃料で評価されるため、立地や入居状況が良ければ、低利回りでも評価されやすいケースがあります。
Q居住中の都内マンションも投資用として売れますか？
A 空室にして賃貸に出せる物件であれば、賃料が見込めることで投資用として売却できる場合があります。ただし、現在の入居状況や契約内容によって扱いが変わるため、個別の状況に応じた確認が必要です。
Q金利が上がると投資用マンションの価格は下がりますか？
A 一般的には、金利上昇によって投資用マンションの価格は下がりやすい傾向があります。買主の融資負担が増え、購入できる価格帯が下がりやすいためです。ただし、東京の都心・駅近のように賃貸需要や銀行評価が強いエリアでは、価格が底堅く推移するケースもあります。
まとめ
【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年6月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。
