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東京のマンション価格はいくら？投資用ワンルームの相場・利回り・売り時を解説

公開日：2026.07.10更新日：2026.07.10

東京のマンション価格は歴史的な高値圏にありますが、投資用マンション（ワンルーム・コンパクト）の価格は、実需のファミリーマンションとは別に「利回り」と「現行賃料」で評価されます。賃貸需要が強い東京は利回りが低い（＝価格が高い）一方で、銀行評価も底堅い傾向です。実需の感覚だけで価格を判断すると、想定していた金額と数十万〜数百万円規模で差が出ることもあります。

本記事では、東京の投資用マンションの価格・利回りの相場をエリア別に整理し、収益還元法で決まる価格軸や価格が高い要因を押さえたうえで、高値圏の今を踏まえた売却の考え方を順に整理します。

東京の投資用マンション価格・利回りの最新相場【2026年最新】

結論として、東京23区の投資用ワンルーム（中古）の価格は、立地や築年数にもよりますが、おおむね2,000万〜3,000万円台が中心的な水準です。表面利回りは4%前後（築20年未満でおおむね4〜5%程度）が一つの目安となるケースが多く、管理費・修繕積立金やローン利息を差し引いた実質利回りは3%台前半になることも少なくありません。直近は価格の上昇が続いているため、表面利回りは年々低下しやすい傾向にあり、同じ「東京のワンルーム」でも、エリアや個別物件による差が大きくなっています。

東日本不動産流通機構月例速報 Market Watch（2026年4月）／日本不動産研究所第53回不動産投資家調査（2025年10月）

投資用マンションの価格は収益還元法で決まる

実需のファミリーマンションが㎡単価や周辺の成約事例で評価されやすいのに対し、投資用マンションの価格は、年間家賃と買主が求める期待利回りから逆算する「収益還元法」で決まる傾向があります。たとえば年間家賃が120万円、期待利回りが4%なら、価格の目安は120万円÷4%＝3,000万円という考え方です。つまり、室内の内装や見栄えよりも、現行賃料がいくらで、どの程度の利回りが見込めるかが価格を左右しやすい点が、実需との大きな違いです。収益還元法による売却相場の決まり方や調べ方について詳しく知りたい方は、「投資用マンションの売却相場はどう決まる？収益還元・利回り・調べ方を解説」もあわせてご覧ください。

東京の投資用マンション価格・利回りの推移

東京の投資用マンション価格は、この約10年でおおむね右肩上がりに推移してきました。調査によっては、東京23区のワンルーム価格が直近8年で約1.5倍に上昇したとの報告もあります。背景には、家賃の緩やかな上昇と、長く続いた低金利による調達コストの低さがあります。一方で、価格の上昇に賃料の上昇が追いつかず、利回りはむしろ低下してきました。エリアによっては、2017年に6%台だった平均利回りが、2024年には4%台まで下がったとされます。価格が高く利回りが低いということは、裏を返せば、賃貸需要と資産性が市場で高く評価されている側面があるとも言えます。

東日本不動産流通機構月例速報 Market Watch（2026年4月）／国土交通省不動産価格指数（住宅）

金利上昇が投資用マンション価格に与える影響について詳しく知りたい方は、「金利上昇で不動産価格はどうなる？投資用マンションへの影響と売却タイミングを解説」もあわせてご覧ください。

東京23区の投資用マンションの価格・利回り水準

ひとくちに東京23区といっても、エリアによって価格と利回りの水準は大きく異なります。ここでは23区を価格・利回りの帯で3つにグルーピングし、それぞれの特性を整理します。

都心3区（千代田・中央・港）｜高価格・低利回り

都心3区（千代田・中央・港）は、資産性が高く価格も高い一方、利回りは低めになりやすいエリアです。賃貸需要と資産価値への評価が強く、表面利回りは3.2〜3.3%程度にとどまるケースもみられます。値上がり期待（キャピタルゲイン）を重視する買主が多く、利回りだけでは割高に見えても、底堅い需要を背景に買主の関心を集めやすい傾向があります。

城南・城西（目黒・世田谷・渋谷など）｜中価格・中利回りのバランス型

城南・城西（目黒・世田谷・渋谷など）は、住宅需要が安定し、価格・利回りともに都心3区に次ぐ水準になりやすいエリアです。直近では価格の上昇が目立ち、表面利回りは4%台後半になるケースもみられます。資産性と収益性のバランスを取りやすく、幅広い買主層からの需要が期待しやすい点が特徴です。

城東・城北（江東・墨田・北など）｜相対的に高利回り

城東・城北（江東・墨田・北など）は、価格が都心3区より抑えめで、相対的に高い利回りを狙いやすいエリアです。表面利回りが4%台後半〜5%程度になるケースもあり、利回りを重視する投資家にとって投資対象となりやすい一方、エリアや駅距離による賃貸需要の差が出やすい点には留意が必要です。ワンルームマンションのエリア別売却相場について詳しく知りたい方は、「ワンルームマンションの売却相場はいくら？エリア・築年数別の調べ方と判断基準を徹底解説」もあわせてご覧ください。

東京の投資用マンション価格が高い理由

東京の投資用マンション価格が高水準で推移している背景には、複数の要因が重なっています。第一に、建築費・人件費・用地費の高騰により新築の供給価格が押し上げられ、中古価格もそれに連動しやすくなっている点です。第二に、単身世帯の増加を背景とした根強い賃貸需要があり、空室リスクが相対的に低いと評価されやすい点です。第三に、国内外の投資マネーの流入により、東京の不動産が資産の保有先として選ばれやすくなっている点も挙げられます。これらが重なり、価格の下支えとなっている状況が続いています。不動産価格が今後下がるかどうかの見方について詳しく知りたい方は、「不動産価格は今後下がる？投資用マンションの下落要因・下支え要因と売り時を解説」もあわせてご覧ください。

高値圏の東京で投資用マンションを売却するポイント

価格が高値圏にある局面では「高く売れるのでは」と期待が膨らみがちですが、投資用マンションの売却では、買主の多くが投資家や買取業者である点を押さえておくことが大切です。投資家や買取業者は、銀行評価と現行賃料（収益還元法）をもとに購入可否を判断するため、相場や評価から離れた価格では買い手が付きにくくなります。まずは現行賃料や賃貸借契約書などの賃貸状況がわかる資料を整え、信頼できる会社に相談しながら、現実的な価格戦略を立てるのが基本です。多数の業者へ一斉に情報を出すと「売り急ぎ」と見られ、かえって条件が不利になってしまう場合もあります。東京の不動産売却の依頼先選びについて詳しく知りたい方は、「東京の不動産売却はどこに頼む？相場の今と投資用マンション売却のポイントを徹底解説」もあわせてご覧ください。

【要注意】相場・銀行評価を基準に現実的な価格を設定する

相場・銀行評価から大きく離れた価格は売却が長期化しやすい高値圏ほど強気の価格を付けたくなりますが、相場や銀行評価から大きく離れた価格は、買主の融資が付きにくく、結果として売却が長期化しやすくなります。長期化すると「売れ残り」と見られ、かえって条件を下げざるを得なくなるケースもあります。そのため、相場と銀行評価を起点に現実的な価格を設定するほうが、結果的に早期かつ有利な売却につながりやすいでしょう。価格を調整する場合も、自分から短期間に何度も下げるのではなく、買主の指値に応じる形で段階的に対応するのもおすすめです。

売れないときの原因と値下げの判断基準について詳しく知りたい方は、「投資用マンションが売れない8つの原因と対処法｜値下げ・買取切替の判断基準まで解説」もあわせてご覧ください。

東京での投資用マンション売却の第一歩は「今の価格」を知ることから

東京の投資用マンションの売却を検討するなら、まずは今の売却価格の目安を知ることが起点になります。

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東京のマンション価格に関するよくある質問

最後に、東京のマンション価格に関するよくある質問を紹介します。

Q東京の投資用マンション価格はまだ上がりますか？

A エリアや金利によります。都心・駅近など賃貸需要が強いエリアは底堅く推移しやすい一方、先行きは金利と賃料の動向に左右されます。今後を断定することは難しいため、相場の推移を定期的に確認することをおすすめします。

Q利回りが低い東京の物件は売りにくいですか？

A 利回りが低くても、賃貸需要と銀行評価が底堅ければ比較的買い手は付きやすい傾向があります。投資用マンションの価格は収益還元と現行賃料で評価されるため、立地や入居状況が良ければ、低利回りでも評価されやすいケースがあります。

Q居住中の都内マンションも投資用として売れますか？

A 空室にして賃貸に出せる物件であれば、賃料が見込めることで投資用として売却できる場合があります。ただし、現在の入居状況や契約内容によって扱いが変わるため、個別の状況に応じた確認が必要です。

Q金利が上がると投資用マンションの価格は下がりますか？

A 一般的には、金利上昇によって投資用マンションの価格は下がりやすい傾向があります。買主の融資負担が増え、購入できる価格帯が下がりやすいためです。ただし、東京の都心・駅近のように賃貸需要や銀行評価が強いエリアでは、価格が底堅く推移するケースもあります。

まとめ

東京の投資用マンション価格は高値圏にありますが、その価格は実需とは別に、利回りと現行賃料（収益還元法）で評価される点が要点です。23区内でも、都心3区は高価格・低利回り、城南・城西はバランス型、城東・城北は相対的に高利回りと、エリアで水準が分かれます。高値圏での売却では、相場と銀行評価を起点にした現実的な価格設定が、早期かつ有利な売却につながりやすくなります。まずは今の価格の目安を知ることから始めましょう。

【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年6月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。

この記事の監修者

劔持虎太郎

宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／管理業務主任者

宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者の国家資格を保有する不動産の専門家。都心・湾岸エリア（港区・中央区など）で約16年にわたり、マンション・戸建て等の一般住宅から事業用物件までの売買・賃貸・建物管理の全領域に及ぶ実務経験を積み重ねる。物件の資産価値評価から運用・管理トラブルの防止まで、現場に根ざした的確なアドバイスを提供する。専門性の高いノウハウをわかりやすく発信し、安全で納得感のある不動産取引の実現に寄与している。

品川雄飛

宅地建物取引士／管理業務主任者／マンション管理士／賃貸不動産経営管理士／ビル経営管理士／競売不動産取扱主任者／貸金業務取扱主任者／2級ファイナンシャルプランニング技能士／測量士

住居、投資、駐車場、事業用を問わず、賃貸・売買から管理受託まで幅広い実務経験を駆使し、現在は売買仲介業務に従事。
多岐にわたる不動産実務と専門知識に基づく、多角的なリスク分析と価値向上の提案を強みとしている。
最新のマーケット動向や金融の知見も踏まえた戦略的なアプローチで、顧客の長期的なビジョンに寄り添い、最適な不動産取引を実現している。