2017.01.03

住宅用としても、投資対象としても、タワーマンションに注目が集まっています。

法的な基準はありませんが、高さ60m以上の建物で、これに該当する住居用建築物をタワーマンションと呼び、階数にするとおよそ20階建て以上にもなります。そんなタワーマンションは住宅としてのステータスも高く、あこがれの対象でもあります。

今回は、タワーマンションのメリット・デメリット、そして投資物件としての価値について紹介します。

タワーマンションのメリット

タワーマンションは、大規模開発を伴うため、限られた地域にしか建てることができません。そのため、住環境としてのステータスが高くなります。さらに希少価値があるため、資産価値が下がりにくく、投資物件としても人気です。

そのほかにもタワーマンションのメリットとして次のようなものがあります。

施設・設備が良い

オートロックや防犯カメラが充実しているとともに、24時間有人管理のマンションが多いので、防犯効果が高いとされています。また、パーティールームやフィットネスルームなどの共用設備が充実していることもタワーマンションの魅力です。

眺望が良い

立地条件にもよりますが、隣接して窓を塞ぐ建物が少ないことから、美しい夜景や花火が見えやすいなど眺望が良い点も大きな魅力です。

近隣を気にする必要がない

高さがあるため道路から室内が見えることもなく、隣にタワーマンションが建っていても棟と棟の距離があるため、近隣の目線を気にすることもありません。

タワーマンションのデメリット

タワーマンションに限らずマンションには、管理費や修繕積立金が必要となります。これらのランニングコストが、タワーマンションは一般のマンションに比べて大きいことがデメリットと言えるでしょう。

管理費が高い

タワーマンションは付帯設備が充実していることが特徴ですが、逆にこれが管理費の高さにつながっています。たとえば非常用発電装置やエレベーターをはじめとする共用設備のメンテナンス費などは非常に高額です。つまり管理費は設備の充実度に比例するのです。

修繕積立金が高い

通常のマンションなら足場を組んで簡単にできる工事であっても、多くのタワーマンションでは修繕に手間がかかります。タワーマンションの場合は屋上からゴンドラを吊るして工事・点検を行うのですが、ゴンドラ費用が高いことや風の強い日には工事・点検ができないため、修繕や点検が長期間にわたってしまいます。その結果、工事・点検費は高額になります。

管理費・修繕積立金の目安がない

一般に建物の修繕は築後30年を目安に行うとされています。タワーマンションのデメリットとして管理費や修繕積立金の高さを挙げましたが、まだ新しい物件の多いタワーマンションは現在の管理費・修繕積立金が妥当であるかどうかの判断ができないのが現状です。

タワーマンションの価格変動について

タワーマンションの価格変動、つまり値下がりするかしないかは、投資するにあたり最大のポイントになります。

タワーマンションは築年数の短いものがほとんどですが、入居してから10年も経つと、ライフスタイルを変えたい、家族構成に見合った住居にしたい、などと住まいを変えようとする人が増えてきます。ここで問題になるのは、多くのタワーマンションは建築時期が重なるため、中古物件が同じ時期に多数出て、物件価格が低下する可能性があることです。

また、東京の人口は2020年を過ぎると減少傾向になると予想されています。そのため、人口減少に伴う需要減少により、価格が低下する可能性もあります。

ただし、すべてのタワーマンションが値下がりするわけではなく、港区や千代田区などのエリアに建つ希少価値の高いタワーマンションなどは値下がりする可能性は低いと考えられています。これらは新規の大規模開発が難しいエリアなので、新しいタワーマンションが建つ可能性が低く、むしろ値上がりすることも考えられます。

おわりに

タワーマンションに投資するうえで、価値がどうなるかは非常に重要な問題です。実際の価値がどう変化するのか予想することは非常に難しいので、投資対象としてではなく、自分が30年間住み続けることができるかどうかを、投資対象にするかどうかの1つの判断基準にしても良いかもしれません。