2017.02.13
インターネットやモバイル端末が発達し、マンションを売却する際に得られる情報量は格段に増加しました。
今ではネット上で簡単に査定価格を調べたり、広告を見比べたりできるサービスも増え、マンション売却時の査定も簡単にできるようになっています。
今回は、マンション売却時に使用したい簡易査定と、後悔しないマンション売却に向けた査定のポイントについてお伝えします。
自宅にいても査定ができる簡易査定サービス
仕事などで忙しい場合や売却したい物件が遠方にある場合、複数の不動産業者と打ち合わせるのも一苦労です。そんなときに活躍するのが、自宅にいながらにして不動産査定の比較ができるウェブ上の簡易査定サービスです。これらのサービスでは、ウェブ上で築年数や立地、間取りなどを入力するだけで、複数の業者の査定価格を知ることができます。
このような簡易査定サービスを用いて、まずは自身の「相場観」を身に付けることが大切です。その場合、新聞の折り込みチラシやネット上の広告で似たような条件のマンションの価格をチェックすることになりますが、いくつか注意すべき点があります。
たとえば、「長期間売りに出ている広告」「よく目に留まる広告」は要注意です。長期間売りに出ているというのは、すなわち「売れ残り」ということ。買い手の立場としても、「長期間買い手が見つからない理由＝条件が悪いのでは」と考えます。不動産の売買には、「良い物件、目ぼしい物件は、買い手が付きやすいため早々に広告から姿を消していく」という傾向があり、売主が当初設定した販売価格で売れるのは3カ月以内といわれています。
この3カ月をすぎると、当初の売り出し価格からの値下げが始まります。このような値下げ後の価格をもとにして、売り出し価格を決めるべきではありません。
また、広告で表示されている価格は、実際の売却額が同じとは限りません。これらは最終的な売買契約を結ぶ際に、値引きをしている可能性があります。
これは実際に具体的な売買交渉に入ったときに大きく値下げをすると、購入者の心理的に購入の決断をしやすいからです。
地域の情報に詳しい業者を選ぶ
簡易査定を受けたら、実際に電話やメールで問い合わせをしてみましょう。そのときに丁寧な対応や高い価格を付けた業者などに内覧を依頼し、正式な売り出し価格を決めていくというのが、マンションを売却するまでの大きな流れです。
簡易査定サービスを受ける場合、あくまでこれは「簡易」だということを心に留めておきましょう。
ウェブ査定は、築年数や立地、間取りなどから導き出される平均的な金額です。実際の査定価格には、相場や周辺の売買事例といった各社のこれまでの売買経験、査定基準の違いなども反映されます。そのため、実際には査定額が数十万円単位から百万単位まで変わるということもあります。
後々の値引き交渉の可能性などもあるので、実際に売買された金額は取り扱った不動産会社しかわかりませんが、その地域での売買経験が多い業者なら、ある程度「相場」を把握しているはずです。このような点から、必ずしも大手の不動産業社が良いとも言い切れません。いわゆる「地元の不動産屋さん」という中小企業のほうが、地方に関する詳細な情報を把握していることもあります。また、抱えている顧客が少ないぶん、大手と差別化を図るため厚いフォローを行っている業者もいます。
ただし、あまりよく知らない業者の場合は、免許番号の確認と行政処分の有無を確認しておきましょう。行政処分の内容については、免許を発行する監督省庁がホームページ上で公開されています。
「値下げ」も重要な戦略！不動産業者のアドバイスをもらおう
高い査定価格がついたからといって高く売れるわけではありません。
査定価格が高くても低くても、実際の売却価格にはさほど違いがないということもあります。なぜなら、仲介によるマンション売却の場合、不動産業者はあくまで仲介にしかすぎず、実際に資金を出す購入者ではないからです。
そうなると、必ずしも査定価格の高い業者を選ぶべきかというとそうではありません。「高い値段を付けて契約をし、後に値下げして売ればいい」という悪質な業者もいるため、査定価格の根拠を聞いて信頼できる業社かどうかを見極める必要があります。
また、値下げにはタイミングとコツがあります。広告などに掲載している売り出し価格を下げてしまうと、売買交渉に入ったときに「この物件は売れないから値下げした」と足元を見られてしまうという危険があります。このようにどういうタイミングでどれくらい値下げするかも重要な販売戦略なのです。まずは売り出してから3カ月目を1つの目安としましょう。
こうした戦略についても不動産業者の担当者とともに話し合い、アドバイスを求めると良いでしょう。
「住んでみたい」と思わせることが高値のカギ
できるだけ中古マンションを高く売却するには、ある程度の労力も必要です。たとえば、人気物件のオーナーは、入居者が代わるごとにクロスの張替えや水周りのリフォームなどを行い、物件の魅力を維持できるよう努力しています。
中古マンションの場合も同じです。査定や内覧のときに「住んでみたい」と思える物件でなければ査定価格はついてきません。
特に水周りや家のにおいなどは、気にする人が多いポイントです。査定や内覧までに清潔にしておきましょう。数万円の出費でプロにハウスクリーニングをしてもらうだけでも、見違えるような印象になるものです。そうした購入側の視点を忘れずにいることも、査定額を高めるコツなのです。
しかし、設備の交換は資金面の問題もあるため、数百万円かけてリフォームをしてその分を売り出し価格に乗せて相場より引き上げるなら、リフォームなしの状態で、相場で売り出したほうが早く売却することもあります。また、中古マンションをなるべく安く買って自分たちの好みにフルリフォームしたいという希望を持った購入者もいるため、売出したい物件に対しどのようなニーズが想定されるかもイメージしておきましょう。
春先や秋口など、物件が動くシーズンを狙おう
マンションなど不動産売却には、ニーズが高まる時期があります。もっとも繁忙期となるのは2月～3月の春先です。これは新入学など、子供の成長の節目に合わせて住み替える方が多いからです。次いで、異動シーズンになる秋口も繁忙期といえます。
人の動きが激しくなる時期は、不動産の動きも激しくなります。その分、市場にはライバルとなる物件も多く出回りますが、購入希望者そのものも増加するので比較的高値が付きやすいタイミングといえます。
もし、売却理由が「急に現金化が必要になった」などの売却を急ぐ必要がないのであれば、こうした時期に合わせて準備をしていくのが査定価格を高く付け、高値で売却するコツです。
おわりに
中古マンションを高く売るなら、まずは簡易査定サービスを利用して複数の業者から査定を受けることが大切です。査定価格を高く付けるためには、タイミングや室内環境の整備などに気を付け、実際に査定を受けているあいだには、担当している営業マンが信頼できそうかをチェックすることも大切です。依頼する業社によっては顧客からバックオーダーを受けており、思わぬ高値で売れるかもしれません。
後悔しないマンション売却のために、今回挙げたようなポイントを参考にしてマンション売却までの計画を立ててみてはいかがでしょうか。