2017.02.10

東京中野区の区分マンションを投資⽤に購⼊

マンションを売却するとき、まず何から手をつけたらいいのか？　マンションの売却を初めて行う人にとってはわからないことや不安も多いのではないでしょうか。

所有している確実にマンションを納得のいく値段で場売却するためには、それなりの準備が必要です。早期に納得の行く値段での売却が成功するために、今回はマンションを売却するための準備や手続きについてお伝えします。

マンション売却は3段階、1カ月で売却できる場合もあれば年単位がかかることも

マンション売却の流れは、大きく3つのステップに分かれます。

ステップ1：売りに出すまでの準備

ステップ2：売出し中の活動

ステップ3：買い主決定後～引っ越し

それぞれの期間の目安は、事前調査(～1カ月程度)、物件公開～(半月～)、契約から引き渡し(1カ月半～2カ月)と見ておくといいでしょう。ただし売り出してから買い手が見つかるまでの期間は、1カ月で売却できる場合もあれば、1年など年単位がかかることもあります。

「買取」と「仲介」どちらかを決める

マンションなど不動産の売買には、「買取」と「仲介」の2種類があります。マンションの売却を考える際には、まずどちらの方法で売却するのかを決めておきましょう。

【買取とは】

「買取」の場合、広告宣伝活動などを一切行わず、直接業者が物件を買い取ってくれる売却方法です。

買い手を見付ける必要がないので、買取業者と売却価格がまとまればすぐにでも売却できますが、一般的に買い取り価格は「市場価格の60％」と言われています。一方で、不動産仲介での取引の際に発生する「不動産仲介手数料」が節約できるというメリットがあります。

また、買取の場合、オーナーは瑕疵担保責任（一定期間内に故意ではない物件の故障があった場合、売主がその責任を負い、修繕費用を出す）を免れることができるので、築年数の古い場合などは売却の方が適している可能性があります。

【仲介とは】

一方、仲介は不動産仲介業者と媒介契約を結び、買い手を探す方法です。時間がかかっても納得できる価格で売却したい方は、こちらがおすすめです。

仲介の場合、ある特定の業者が専任となって売却する「専属専任媒介契約」、1社のみと契約しつつオーナーが自分で売り先を探すことも可能な「専任媒介契約」、1社のみの専任ではなく、複数の仲介業者と媒介契約ができる「一般媒介契約」があります。

専属専任の場合、仲介業者は売買が成立した場合の報酬が確定しているので、広告をたくさん打つなどの積極的な営業活動をする傾向にあります。専任媒介契約の場合、オーナーが知人や親せきなどに売却することも可能なので、売り先に心あたりがある場合は仲介が良いこともあります。

不動産業者選定の前に相場観を身に付けよう

「よくわからないからとりあえず不動産仲介事業者に連絡してみよう」と不動産業者に足を運ぶ前に、まずは、売却を考えているマンションと同程度の物件がどれくらいの価格で売れているかという「相場観」を養いましょう。

相場観を養うとき、不動産広告を参考にするのは1つの手段ですが、「長期間売りに出ている物件の広告」「よく目に留まる物件の広告」は注意が必要です。

長期間売りに出されたままの物件は「良い物件、目ぼしい物件は、すぐに買い手がついて広告から姿を消していく」という不動産売買の前提条件からすると、「売れ残り物件」である可能性が高いからです。

長く掲載されている広告物件と比較して、自分の物件の売出し価格を決めると、相場からズレが生じてしまう可能性があります。

自分の所有している物件に近い相場の情報を集め、おおよその相場観を身に付けたら、不動産屋にアプローチして査定を依頼しましょう。ただし、仕事や子育て、介護などで忙しい場合、複数の不動産業者と打ち合わせるのも一苦労です。そんなときには、自宅にいながらネット上で複数の不動産査定の比較ができるサービスを利用するのも良いでしょう。

ただし、最終的な不動産業者の選定は、「訪問査定」で個々の物件の詳しい状況を見てもらってからにすべきです。少しでも高い値段で売りたいというのが売主の本音ですが、業者の中には媒介契約のノルマがあり、「他より高い査定額」で契約を獲得しようとするケースもあるようです。査定価格とその背景をはっきり説明することができ、売主の希望も聞いてくれる不動産業者を選ぶのが良い業者選びのポイントです。

買い手を見付ける

仲介の場合、売出し価格を不動産会社と決めた上、物件の買い手を探し始めます。

しかし、その販売価格で売れるのは3カ月以内と思っておいた方が良いでしょう。31カ月を過ぎると、マンションを探している買い手候補にとっても「3カ月以上買い手の付かない物件には何か理由があるのでは？」という意識が芽生えてしまい、購入希望者の購買意欲を下げてしまいます。

そのため3カ月を過ぎると内覧の申し込みも少なくなってくるので、買い手候補へのアプローチの仕方を工夫するなど不動産屋との協力が不可欠になります。

このとき最も大切なのは、「いつまでに売却したい」「いつまでに売却する必要がある」「高く売れるなら売る」「安くてもいいので売りたい」など、自らの状況に合わせた売却のイメージをかためることです。イメージを明確に伝えることで、業者側も販売計画が立てやすくなります。

また買い手が見つかった後も、契約書類の準備や不動産業者、売り手や買い手の日程調整や住宅ローンの審査など、少なくとも1カ月～2カ月は期間を見ておく必要があります。

このように、マンションの売却を円滑に行うためには、売却を考えてから売却に至るまでどのようなスケジュールで行うかの予定を予め準備し、行き当たりばったりにならないようにすすめていくことが必要となります。

契約に必要な書類

めでたく買い手が見つかったら、買い手との売買契約のステップに進みます。

マンションの売却で必要になる書類は以下の通りです。

・身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

・登記済権利書または登記識別情報

・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

・マンションの管理規約、または使用細則など

・マンションの維持費等の書類（管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等）

・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

・その他の書類（購入時の契約書・重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告等）

売り手・買い手ともに仕事をしていたり遠方に住んでいたりすると、日程を合わせるのが難しく、なかなか交渉が進まないこともあります。互いにスムーズな手続きをするためにも、あの書類がない、この書類があればもっとよかったなんてことがないようにしましょう。

また、売買契約を締結した後は、引渡し・残代金決済日までに、引越し等の引渡しの準備が必要とされます。準備を怠ると、契約違反・損害賠償に発展する可能性があります。

おわりに

よりよい条件でマンションを売却するには、買い手の立場に立った情報開示が大切です。売却の際に必要になる書類の中には、価格等の条件交渉の際に有利になるものもあります。買い手が決まってからあわてて書類を探すのではなく、住まいにかかわる書類は日頃からまとめて保管しておきましょう。

書類にかぎらず、確実にマンションを売却したいなら、前もっての準備や段取り、売却までのスケジュール管理が大切です。