2017.01.19

2011年3月11日、東北地方太平洋沖地震が発生しました。太平洋三陸沖を震源とした大規模な地震により、津波被害が生じ、多くの家屋などが崩壊したことは記憶に新しいでしょう。日本は地震が頻繁に起こる国です。投資用マンションで押さえておくべき地震のリスクにはどのようなものがあるでしょうか。ここでは地震のリスクとそれに対する対応策について紹介いたします。

地震によるリスク

マンションは不動産であり、動かして移動させることができない資産です。つまり火災、地震などの天災を避けることができません。その中でも地震リスクはマンション経営に大きな影響をもたらします。しかし日本は地震頻発国で、北地方太平洋沖地震だけでなく、阪神・淡路大震災、十勝沖地震や宮城県沖地震なども大きな被害をもたらしてきました。

地震によって受けるマンション被害としては、全倒壊、一部崩壊、修繕が必要な箇所の発生などが挙げられます。不動産は大地震が起きた時、倒壊するリスクを負っていますので、地震により建物が倒壊すると不動産資産そのものの価値が失われてしまうだけでなく、修繕により、新たな費用負担の発生が考えられます。通常の修繕積立金はマンションの共用部分の修繕に充てられる積立金ですが、地震による被害の修繕は含まれていません。その場合、マンション組合での協議や所有物件の修繕などの負担が新たに生じると考えられます。

地震リスクの対策

地震リスクの対策として、まずは耐震・免震の物件を選択するなどが挙げられます。また地震が発生しないエリアの物件を選ぶこともありますが、日本は全体的に地震が起こるリスクのある地形なので、それは難しいかもしれません。そのため津波被害や土地の液状化などが起きにくいエリアを選定することが、立地選びでの地震リスクの対策と言えるでしょう。

また地震保険への加入も大切な対策の1つです。地震保険は、居住用の建物と家財を対象としています。地震保険は、地震による津波が原因となる火災・損壊・埋没・または流出による損害を補償する地震専用の保険です。地震保険では、保険対象である建物が全損、半損、一部損になった時に支払われます。近年建設されたマンションの耐震性は非常に優れており、地震保険は必要ないとの考え方もありますが、地震が多い地域への物件購入を考えている場合には検討をおすすめします。

財務省では地震保険について下記のように定めています。そのためマンション経営においては、地震保険は大切なリスク対策となり得るでしょう。

・全損　契約金額の100％（時価が限度）

・半損　契約金額の50％（時価の50％が限度）

・一部損　契約金額の5％（時価の5％が限度）

マンションにおける注意点

マンションは新築か、中古かで注意点が異なってきます。地震リスクに対する1つの目安として耐震基準があります。新築物件は優れた耐震性のマンションですが、現在の建築基準法における耐震基準は1981年に定められたもので、1981年以前のマンションは現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。1981年に定めたれた耐震基準は過去の地震の影響を受け、より耐震性が強化されたものです。つまり1981年以前に建設されたマンションに比べ、1981年以降に建設されたマンションは、より耐震基準に優れたマンションであると言えるでしょう。

おわりに

マンション経営においてリスクは多様に存在しており、地震リスクを100％なくすことはできませんが、対策を打てることはあります。

保険への加入やマンションの建築構造や耐震性などを考慮してマンション経営を行うことが大切と言えるでしょう。