2017.08.12

不動産投資をしてマンションを経営するためには、まず対象となるマンションを購入しなければなりません。マンション投資は掛かる費用が大きい分、どのような物件を取り扱うかは投資の成功を左右するため、慎重に選別したい点です。

投資物件を吟味するときにどのエリアに物件を購入するかは大きく悩むところでしょう。マンションは都心にも地方にも存在しますが、都心と地方のマンションでは、どちらが投資に有利なのでしょうか？

そこで今回は、都心と地方の投資マンションについて、それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。

マンション投資の注意点

マンション経営をする場合に注意すべきことが、入居者がいないことで収入が減る「空室リスク」です。

どんなに立地条件が良く、新築で住みやすいマンションだとしても、入居者がいなければ収入は得られません。マンション購入時のローンが残っている状況で、家賃収入が入ってこなければ巨額の投資をしたにも関わらず赤字になってしまうため、空き室リスクのことは常に考えておきましょう。

都心の投資マンション

メリット

都心部では人口が集中しているため入居者を見つけやすく、マンションの空室リスクを避けやすいといえるでしょう。また、不動産価値の9割ともいわれる立地面でも、都心部の方が地方に比べて圧倒的に有利です。

その他にも、都心部のマンションでは地方よりも家賃が高くなる傾向にあるため、入居者の退去時に掛かる原状回復のコストを比較的低く抑えられることも大きなメリットでしょう。

デメリット

都心部では、同じような条件のマンションが周辺に数多く建っている場合があります。

このような場合、家賃をあまり高く設定してしまうと、その他のマンションの入居者が増えてしまう可能性が高くなるでしょう。そのため、競合するマンションに合わせて家賃設定をする必要があり、最終的な家賃収入が想定より低くなることも考えておいてください。

また、都心部のマンションは当然ながら購入時の投資額が大きくなります。家賃収入から初期投資に必要な資金額やローンの返済額、維持費などの経費などを差し引くと、利回りが低く利益が思ったよりも出ないケースも珍しくありません。

地方の投資マンション

メリット

まず、地価が都心に比べて低いため、投資マンションを購入する際に都心のマンションほど自己資金が必要ありません。物件価格もローン返済額も低くなります。周辺に同じような物件が密集していないことも多いため、家賃の設定も都心に比べればオーナーの意向を反映しやすいといえるでしょう。

結果的に想定利回りが10％超になる場合もあり、地方は都心よりも高い利回りを期待できることが大きなメリットです。

デメリット

しかし、利回りが高くなるといっても、マンションが満室であることが条件です。都心では潜在的な入居者が多数いるため空室リスクは低めですが、地方では空き室リスクが起こる可能性がより高くなります。

地方で投資用マンションを購入する場合は、その地域に合った条件の物件を選ばなくてはなりません。単身者が少ない地域で単身者用マンションを経営しても入居者が集まる期待はできませんし、日常的に乗用車で移動する必要がある地域であれば駐車場の有無は集客に大きな影響を与えます。

都心でも地方でも、マンションに空室があったら収入に期待できないことは同じです。地方では都心に比べて競合のマンション数が少ないですが、入居希望者も少なくなるため、空室リスクに対する対策が必要になるでしょう。

おわりに

都心と地方の投資マンションには、空き室リスクや利回りに関してそれぞれメリットとデメリットがあります。投資額が大きく高利回りが期待できないかもしれないが、人口が集中し空き室リスクが低い都心部か、潜在的な入居者が少なく空き室リスクは伴うが利回りが良い地方か、自分の予算や将来的な資産運用のことを考えた上でどちらに投資するかを決めましょう。